宅建士
宅地建物取引士
不動産取引の重要事項説明と契約書面に関わる国家資格です。
対象: 初学者、社会人、不動産実務者
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宅建の学習コース
試験科目
- 宅建業法
- 権利関係
- 法令上の制限
- 税・その他
この資格の解説・学習ガイド
判例
無権代理人が本人を共同相続しても自分の持分だけ有効になる？最高裁平成5年1月21日判決
父の名で無断の連帯保証をした者が、母とともに父を相続した事件です。追認権の不可分な帰属から、自分の相続分だけ当然に有効となるわけではないとされた理由を読みます。
判例
無断増改築の禁止特約があっても借地を解除できない場合｜最高裁昭和41年4月21日判決
借地上の無断増改築について、工事内容と地主への影響から信頼関係を検討し、特約違反だけで解除を決めなかった判例です。
判例
区分所有法59条の競売請求で処分禁止の仮処分はできる？最高裁平成28年3月18日決定
共同利益に反する区分所有者の権利を競売に付す請求と、登記請求などを守る処分禁止の仮処分は別の制度です。本決定が否定した仮処分の範囲と、その理由を確認します。
用語
原状回復とは｜解除時の返還と賃貸借終了時の回復
原状回復は、契約解除時の給付の返還と、賃貸借終了時の物件の回復など、場面によって内容が異なります。同じ言葉でも、返す対象と費用負担を分けて確認します。
判例
通常損耗を借主負担にする特約｜最高裁平成17年12月16日判決を読む
通常損耗の補修費を借主へ負担させるには、その特別な負担が明確に合意されている必要があります。最高裁は本件の合意を認めず、原判決を破棄して差し戻しました。
論点
宅建業者同士の取引｜8種制限の適用除外と残る義務
宅建業者相互間の取引では8種制限の適用が除外されます。しかし、広告、重要事項説明書の交付、37条書面など、宅建業法の規律すべてがなくなるわけではありません。
論点
不動産の二重売買｜先に買った人と先に登記した人
同じ不動産が二人へ売られたとき、先に売買契約をしただけでは、もう一人の買主へ所有権を対抗できるとは限りません。原則として登記の先後で優劣を判断します。
論点
手付解除はいつまでできる？放棄・倍額の提供と履行着手
解約手付による解除では、買主は手付を放棄し、売主はその倍額を現実に提供します。民法の原則では、相手方が履行に着手した後はこの方法による解除ができません。
論点
土地建物の長期・短期譲渡所得は売却年の1月1日で判定する
個人が土地や建物を売ったときの譲渡所得は、原則として他の所得と分けて課税します。長期・短期の判定日は売却日そのものではなく、売った年の1月1日です。
用語
契約不適合とは｜種類・品質・数量・権利の区別
契約不適合は、引き渡された目的物が種類・品質・数量等について契約内容に適合しないことです。物理的な傷だけでなく、契約で約束した内容との違いを確認します。
用語
追完請求とは｜修補・代替物・不足分の給付
追完請求は、契約に適合しない給付を修補、代替物の引渡し、不足分の給付等で契約どおりにするよう求めることです。買主の求める方法と売主が選べる方法を区別します。
用語
固定資産税評価額とは｜価格と課税標準額の区別
固定資産税評価額は、固定資産評価基準等により決定された固定資産の価格です。納税額の計算に使う課税標準額とは、住宅用地特例等によって異なる場合があります。
用語
相続税路線価とは｜路線価図の数字と評価単位
相続税路線価は、路線に面する標準的な宅地の1㎡当たりの価額として示される相続税等の評価用単価です。路線価図の数字は千円単位で、付された記号も別の意味を持ちます。
用語
代金減額請求とは｜追完請求・損害賠償との区別
代金減額請求は、契約不適合の程度に応じて代金を減らす権利です。原則として相当期間を定めた追完の催告と期間内の不履行が必要で、催告を要しない例外があります。
用語
建築主とは｜所有者・設計者・工事施工者との区別
建築主は、建築工事を請負契約で発注する者、又は自ら工事をする者です。土地所有者、設計者、工事施工者とは役割が異なり、同一人の場合も別の人の場合もあります。
実務手続
借地権譲渡・転貸の承諾に代わる裁判所許可は？
借地権の譲渡・転貸について地主の承諾が得られない場合、一定の要件の下で裁判所の許可を求められます。借家一般の転貸に同じ制度が当然に使えるわけではありません。
実務手続
登記の更正・変更・抹消はどう使い分ける？
登記の更正は当初からの誤りを直すもの、変更は登記後の事情の変化を反映するもの、抹消は登記を消すものです。原因と当事者、利害関係人の有無で申請を分けます。
条文
宅建業法33条の読み方｜未完成物件の広告開始と許可等
33条は、工事完了前の物件の広告を、工事に必要な所定の許可等の処分後に限る規定です。未完成の判定と、必要な処分があったかを分け、申請しただけの段階を除外します。
条文
宅建業法34条の読み方｜広告時と受注時の取引態様明示
34条は、業者が当事者・代理・媒介のどの立場かを、広告時と注文を受けた時に示す規定です。取引態様の明示と、媒介契約の書面や重要事項説明を区別します。
条文
民法第395条｜抵当建物使用者の引渡し猶予の条文構造
抵当権者に対抗できない賃借人等について、一定の場合に競売の買受けから6か月の引渡し猶予を認めます。賃借権そのものが買受人へ対抗できる制度とは区別します。
条文
民法第467条｜債権譲渡の対抗要件の条文構造
債権譲渡を債務者へ対抗するには譲渡人の通知又は債務者の承諾が必要です。債務者以外の第三者に対抗するには、その通知又は承諾を確定日付ある証書で行う必要があります。
条文
民法415条の読み方｜債務不履行・免責・履行に代わる賠償
415条は、不履行による損害賠償の基本規定です。1項の賠償責任と免責、2項の履行に代わる賠償を分け、履行が遅れた場合と給付そのものに代える場合を読み分けます。
論点
自ら貸すときの宅建業免許｜貸主・代理・媒介を事例で区別する
自分が貸主となる賃貸は、宅建業法が定める宅地建物取引業の取引類型に含まれません。他人の賃貸を代理・媒介する仕事や、賃貸住宅管理業の登録とは分けて判断します。
論点
宅建業の事務所と案内所｜施設・契約権限・業務内容から判断する
事務所の判断は、店舗名や登記の有無だけではできません。本支店の扱いと、それ以外の継続的な施設の扱いを分け、案内所にも別の義務があることを確認します。
論点
割賦販売の所有権留保禁止にはどんな例外がある？
割賦販売では、物件の引渡し後、代金の一定部分を受領するまで所有権を留保する行為等が制限されます。受領済額と代金の割合、担保措置等の例外を条文に沿って確認します。
論点
勧誘を断った相手への再勧誘・時間帯の規制は？
契約しない旨や勧誘を受けたくない旨を示した相手への勧誘継続、迷惑を覚えさせる時間の電話・訪問勧誘は禁止されます。担当者を替えれば再開できる、とは考えません。
論点
知事免許と大臣免許｜物件の所在地ではなく事務所の配置を見る
宅建業の免許権者は、事務所が一つの都道府県内にあるか、二つ以上にまたがるかで分かれます。取引する物件の場所や支店の数だけでは決まりません。
論点
未成年者を専任宅建士にできる？｜登録と専任の年齢要件を分ける
18歳未満の宅建士が登録を受けられる場合でも、当然に専任宅建士の人数へ算入できるわけではありません。成年者の要件と、役員についての特則を分けて判断します。
論点
自ら売主の契約不適合責任の特約はどこまで認められる？
宅建業者が自ら売主となる売買では、契約不適合責任について買主に不利な特約は原則無効です。通知期間を引渡しから2年以上とする例外と、民法の責任内容を区別します。
論点
農地や道路は宅建業法上の宅地になる？｜地目・取引目的・用途地域
宅建業法上の宅地は、登記地目が宅地の土地に限りません。建物の敷地として取引する目的と、用途地域内の土地に関するルールを順に確認します。
論点
自ら売主の手付20％と解約手付性はどう関係する？
宅建業者が自ら売主となる場合、手付額は代金の20％を超えてはいけません。受領した手付は解約手付として扱われ、買主に不利な特約による排除にも制限があります。
論点
目的物が滅失したときの代金｜危険負担と引渡し後の扱い
双方に責任のない滅失では、代金を支払う必要があるかが問題になります。引渡し前後と受領拒絶の有無を確認し、履行不能・解除・損害賠償と分けて考えます。
論点
相殺の要件｜自働債権・受働債権と、相殺できない債権
互いに金銭を請求できても、どの債権でも自由に相殺できるわけではありません。誰が相殺を主張するかを先に決め、弁済期、債権の性質、法律上の禁止を確認します。
論点
自己契約・双方代理｜禁止の原則、事前の許諾、債務の履行
代理人が自分を相手方としたり、双方を代理したりすると、本人との利益相反が問題になります。民法108条の原則と例外を読み分け、その他の利益相反行為も確認します。
論点
復代理人の選任｜任意代理と法定代理で、権限と責任が違う
復代理人は代理人自身の代理人ではなく、本人を代理します。任意代理人が選任できる条件と、法定代理人が負う責任を分けて整理し、与えられた権限の範囲を確認します。
論点
時効の援用と放棄｜誰が主張でき、いつ利益を手放せるか
時効期間が経過したことと、裁判で時効を根拠に判断できることは同じではありません。時効の利益を受ける人による援用と、完成後の利益の放棄を分けて考えます。
論点
履行遅滞はいつ始まる？確定期限・不確定期限・期限なしを比較する
履行遅滞の開始時期は、債務の期限の定め方によって異なります。期限の到来、債務者の認識、履行請求の三つを時系列に置き、解除や損害賠償とは段階を分けて判断します。
論点
裁判上の請求と時効｜訴訟中の完成猶予、権利確定後の更新
訴えを提起すると、その時点でどの事件でも時効が最初から数え直されるわけではありません。手続中の完成猶予と、確定判決等で権利が確定した後の更新を分けて理解します。
論点
不動産質権と抵当権は占有・収益がどう違う？
不動産質権は不動産を債権者へ引き渡して担保とし、抵当権は占有を移さず担保とします。不動産質権者の使用収益と管理費用、利息、存続期間には特有の規律があります。
論点
債務の承認による時効の更新｜支払猶予の申出・一部弁済を考える
債務者が相手の権利を認めると、時効はその時から新たに進行します。単なる請求や交渉と区別し、どの債務を認めたのか、時効完成の前後のどちらかを確認します。
論点
錯誤による取消し｜勘違いの内容・重要性・相手方の認識から判断する
錯誤は、勘違いがあれば何でも取り消せる制度ではありません。表示内容の錯誤か、契約の基礎にした事情の錯誤かを見分け、重要性、重過失、第三者保護を順に確認します。
論点
抵当権の効力は付加物・従物・果実に及ぶ？
抵当権の効力は、抵当地の建物を除き、目的不動産に付加して一体となった物に及ぶのが原則です。従物、果実、第三者の権利は成立時期や条文の例外を分けて判断します。
論点
催告による時効の完成猶予｜6か月と再度の催告の限界
支払を求める催告は、一定期間、時効の完成を猶予します。時効期間を最初から数え直す更新とは異なり、催告を重ねて6か月ずつ延ばし続けることはできません。
論点
心裡留保｜本心と違う意思表示が原則有効になる理由と例外
本心と違うと知りながらした意思表示も、原則として有効です。相手方が真意でないことを知り、又は知ることができた場合は無効となり、善意の第三者保護を別に検討します。
論点
被保佐人の同意が必要な行為｜不動産・借金・保証を整理する
被保佐人はあらゆる契約に同意を要するわけではありません。民法13条の重要な財産行為と日常生活の行為を分け、同意権・取消権・代理権を区別して学びます。
論点
債権譲渡｜債務者への対抗、二重譲渡、譲渡制限の違い
債権譲渡では、譲渡契約の効力と、債務者・第三者へ主張する条件を分けます。通知する人、確定日付の要否、譲渡制限の意思表示を知る譲受人への扱いを具体例で確認します。
論点
代理権の濫用｜権限内の行為でも、目的と相手方の認識を確認する
代理権の濫用は、権限を越えた行為とは出発点が違います。代理人が自分や第三者の利益を図った目的と、相手方がその目的を知り、又は知ることができたかを確認します。
論点
被補助人の同意権・取消権｜審判で定められた行為の範囲を見る
補助では、家庭裁判所が定めた特定の行為について補助人の同意を要します。保佐の対象行為がすべて自動的に対象になるわけではなく、同意権と代理権も別々に確認します。
論点
登記記録の読み方｜表題部・甲区・乙区から分かること
表題部は不動産の表示、甲区は所有権、乙区は所有権以外の権利を記録します。最新の一行だけで判断せず、抹消や順位、共同担保目録、現地との違いを合わせて確認します。
計算
共有持分と土地全体の価格から持分相当額をどう求める？
持分相当額の単純按分は、土地全体の価額に共有持分の割合を掛けます。共有持分だけを市場で売る価格や相続税評価額を、この計算だけで決めるものではありません。
計算
居住用以外の貸借で権利金を基礎に報酬計算できる条件は？
居住用以外の建物の貸借で権利金が授受される場合、告示の条件を満たせば権利金を売買価額とみなす報酬計算を検討できます。敷金など返還される金銭と区別します。
計算
土地建物の配分額から建物部分の消費税額をどう求める？
土地建物一括代金から建物の消費税額を求めるときは、土地の非課税と建物の課税を分け、建物の配分額が税込か税抜かを確認します。売主が課税取引を行う前提が必要です。
