地図・地積測量図・公図はどう読み分ける？

地図・公図・地積測量図は、土地を調べる目的に応じて読み分けます。不動産登記法14条の地図と、地図に準ずる図面である公図は位置付けが異なります。地積測量図は一筆の土地の形状・面積等を確認する資料ですが、どの図面も現況や所有権の境界を無条件に確定するものとして扱わないことが大切です。

14条地図と地図に準ずる図面

登記所の地図は、各土地の区画を明確にし、地番を表示するためのものです。14条地図が備え付けられるまでの間、これに代えて地図に準ずる図面が備えられることがあります。一般に公図と呼ばれる資料を受け取ったら、法的な位置付けや作成年代、縮尺等の記載から、読み取れる情報の範囲を確認します。

地積測量図で一筆の形状と測量内容を見る

地積測量図は、土地の表示に関する登記の申請等に伴って提出された図面です。面積の算定、境界点、隣接地の地番などの記載を確認します。土地によっては備え付けられていない場合があり、古い図面と新しい図面では記載情報の詳しさも異なります。図面がないことから直ちに面積が不明・所有権がないと結論することはできません。

筆界と所有権界を分ける

筆界は、土地が登記された際に区画の境として定められた線です。隣人同士が合意すれば、それだけで筆界が移るというものではありません。他方、所有権の及ぶ範囲を示す所有権界は、土地の一部の売買や取得時効などによって筆界と一致しないことがあります。図面を見るときも、どちらの境界を問題にしているかを明確にします。

図面と現地を照合する順序

まず登記記録の所在・地番を特定し、図面で周辺の土地との配置を確認します。そのうえで、現地の道路、水路、塀、境界標などと照合します。塀がある位置を、そのまま筆界だと判断することはできません。資料間の不一致がある場合は、作成経緯や測量の根拠を調べ、必要に応じて専門家による調査へ進みます。

比較して確認する

学習用の具体例

Aの土地の塀が、公図で読み取った線からずれているように見えたとします。ずれだけで隣地への越境と断定せず、取得した図面の種類と精度、地積測量図、境界標、現地の状況を照合します。さらに問題となる線が筆界なのか所有権界なのかを整理します。画面上の図を拡大して測るだけでは、境界の調査を済ませたことにはなりません。

確認問題

問1：公図と14条地図は、常に同じ位置付けですか。

解説：同じではありません。地図か、地図に準ずる図面かを確認します。

問2：地積測量図はどの土地にも必ずありますか。

解説：必ず備わっているとは限りません。備付けの有無と図面の作成時期を調べます。

問3：隣地との塀は必ず筆界上にありますか。

解説：そうとは限りません。塀の位置、筆界、所有権界を区別して資料と現地を照合します。

関連する学習

• 筆界とは｜土地の区画を特定する境界の意味

• 所有権界とは｜筆界と同じ線にならない場合

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