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36記事で学ぶ基礎コース

法令上の制限の学習順序用途地域・接道・建ぺい率と容積率

土地に何を、どれだけ、どの手続で建てられるかを順に学びます。用途・道路・面積・確認と開発許可をつなぐ、宅建と不動産鑑定士の共通入口です。

対象：宅建の法令上の制限、不動産鑑定士の行政法規を学ぶ方

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STEP 1

都市計画の区域と決定を読む

目標：区域指定、線引き、基本方針、決定主体と手続を区別できる。

  1. 都市計画区域・準都市計画区域は誰がどう指定する？

    都市計画区域と準都市計画区域を、整備・保全の必要性や放置による支障、区域で定められる計画から比べます。

  2. 市街化区域と市街化調整区域の違い｜線引きと用途地域を混同しない

    市街化区域と市街化調整区域に分ける区域区分を学び、線引きのない都市計画区域や用途地域と区別します。

  3. 都市計画区域マスタープランと市町村マスタープランの関係は？

    都市計画区域と市町村のマスタープランを、指定範囲・策定主体・方針の対象から比較します。

  4. 都市計画を県と市町村のどちらが決定する？

    都道府県と市町村の都市計画決定の分担を学び、広域的計画、指定都市等の特例、協議先を区別します。

  5. 都市計画の案の縦覧・意見書・審議会の手順は？

    都市計画案の作成、公告と2週間の縦覧、意見書、審議会・協議、決定・告示の順序を学びます。

  6. 都市施設と市街地開発事業は何が違う？

    道路・公園等の都市施設の計画と、土地区画整理等で区域を面的に整備する市街地開発事業を比べます。

  7. 都市計画施設の区域内で建築許可が必要な場合は？

    都市計画施設等の区域内の建築に必要な都市計画法53条許可を学び、許可不要の例外と許可基準を分けます。

  8. 都市計画事業の認可後に変わる建築・譲渡制限は？

    都市計画事業認可等の告示後の建築・造成の許可と、有償譲渡の届出・先買いを計画段階の規制と比べます。

STEP 2

地区ごとの規制を重ねる

目標：用途・高さ・防火・風致・地区計画の対象と手続を使い分ける。

  1. 特別用途地区の条例は用途地域をどう補完する？

    用途地域を補う特別用途地区の目的と条例による建築制限を学び、特定用途制限地域と比べます。

  2. 特定用途制限地域はどこに指定できる？

    用途地域のない区域に定める特定用途制限地域を学び、市街化調整区域の除外と条例による具体的制限を読みます。

  3. 高層住居誘導地区の要件と建築規制は？

    高層住居誘導地区の対象用途地域と指定容積率400％・500％の条件を学び、住宅用途の誘導と規制を読みます。

  4. 高度地区と高度利用地区は何を制限・促進する？

    高さの最高・最低限度を定める高度地区と、容積率等を組み合わせる高度利用地区の指定項目を比べます。

  5. 防火地域・準防火地域は都市計画で何を定める？

    防火・準防火地域の都市計画上の指定と、建築物の規模・構造・開口部の防火設備に必要な基準を学びます。

  6. 風致地区内の建築・造成にはどんな許可が必要？

    風致地区の建築・造成・伐採等に必要な条例上の許可や規制を学び、建築確認との関係を区別します。

  7. 地区計画内の届出対象と30日前の期限は？

    地区計画の対象区域・行為と原則着手30日前までの市町村長への届出を学び、適用除外を判断します。

STEP 3

建てられる用途を確かめる

目標：13種類の用途地域と、用途・規模による建築制限の調べ方を理解する。

  1. 用途地域13種類と建築用途制限

    用途地域13種類を一覧で整理し、建築用途・規模・条例による制限の調べ方を解説。都市計画の指定と建築規制をつなぎます。

  2. 建築基準法上の建築物と特殊建築物はどこが違う？

    建築基準法上の建築物の定義と、学校・病院・劇場・共同住宅等の用途による特殊建築物を学びます。

  3. 既存不適格と違反建築物では増改築の扱いがどう違う？

    法改正等で現行基準に合わなくなった既存不適格と、建築時から違反する建物を比べ、増改築時の扱いを学びます。

STEP 4

道路と敷地を読む

目標：接道長と道路幅を区別し、セットバック後の敷地面積を求める。

  1. 接道義務とセットバック｜道路・後退部分の考え方

    接道長2mと道路幅4m、2項道路のセットバックを図で区別。両側・片側後退と、後退部分を除く敷地面積の計算例を掲載します。

  2. 42条1項道路の5種類を資料からどう見分ける？

    建築基準法42条1項の5種類の道路を、幅員と指定・整備の根拠から見分けます。

  3. 道路位置指定の手続と指定基準は？

    道の位置指定に必要な技術基準と特定行政庁の指定を学び、私道の整備や所有権移転との違いを読みます。

  4. 43条2項の認定と許可はどの条件で分かれる？

    建築基準法43条2項の1号認定と2号許可を、道・空地・規模等の条件と建築審査会の同意から比べます。

STEP 5

建てられる大きさを計算する

目標：建築面積・延べ面積と、角地・防火の緩和条件を整理する。

  1. 建ぺい率・容積率の計算方法｜道路幅員・複数地域・例題5問

    面積の違いを図解し、道路幅員による制限、複数地域の加重平均、セットバックを手順付きで計算。練習5問と解答を掲載します。

  2. 建ぺい率の緩和｜角地・防火地域の条件

    角地指定と防火・準防火地域の建物性能による建ぺい率緩和を整理。10ポイント加算、併用、80％での適用除外を例題で区別します。

  3. 前面道路幅員による容積率上限の係数をどう選ぶ？

    前面道路が12m未満の場合の幅員×係数による上限を求め、指定容積率と比較して小さい方を使います。

  4. 複数指定容積率の敷地を面積加重でどう計算する？

    各区域に適用する容積率を敷地面積で加重します。前面道路幅員による上限も各部分で反映して合計します。

  5. 容積率の地下住宅・車庫・共用部分の不算入は？

    地下住宅・車庫・共同住宅の共用廊下等を容積率へ算入しない条件と上限を学び、一般の床面積と区別します。

  6. 道路斜線の高さと後退距離の緩和をどう計算する？

    道路の反対側の境界線からの距離で高さを計算し、建物の後退による道路斜線の緩和を比べます。

  7. 隣地斜線制限が適用される用途地域と高さは？

    隣地斜線の20m・1.25勾配と31m・2.5勾配を用途地域ごとに学び、別の高さ規制との適用関係を比べます。

STEP 6

確認と許可の順序をつかむ

目標：建築確認と開発許可を分け、2025年の確認対象見直しと自治体差を確認する。

  1. 建築確認が必要な工事と手続の流れ

    2025年4月以降の建築確認対象を、用途・規模・地域・工事で整理。小規模増築の例外、申請から検査までの手続を確認します。

  2. 開発許可の要否と手続｜区域・規模・例外

    開発許可を、区画形質の変更、区域、規模、法定例外、条例の順に判断。技術・立地基準と完了公告前の建築制限も整理します。

  3. 開発許可の道路・公園・排水等の技術基準は？

    開発許可の道路・公園・排水・給水・地盤安全等の技術基準を学び、調整区域の立地基準との違いを読みます。

  4. 市街化調整区域の開発許可の立地基準は？

    市街化調整区域の開発で必要な34条各号の立地基準を、33条等の技術基準と分けて学びます。

  5. 開発許可後の変更許可・変更届の使い分けは？

    開発許可後の申請事項変更の原則的な事前許可と、軽微な変更の遅滞ない届出を使い分けます。

  6. 開発に伴う公共施設の管理と土地の帰属はいつ移る？

    開発で設置した公共施設の管理と用地の帰属を完了公告翌日の原則から学び、交換的帰属や特則を比べます。

  7. 開発完了公告後の予定建築物以外の建築制限は？

    開発完了公告後の予定建築物・用途以外への変更を、都市計画法42条の許可と区域等の例外から判断します。

学習の仕上げ

記事の確認問題を、根拠も含めて説明してみましょう。間違えたときは、数字だけでなく「誰に・どの条件で適用されるか」を確認してから解き直します。

建ぺい率・容積率を数値で確認する →
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