建ぺい率の緩和｜角地・防火地域の条件

建ぺい率の緩和は、指定された率に機械的に数字を足す前に、敷地と建物の条件を確かめます。角地による10ポイント加算、防火性能等による10ポイント加算、制限自体が適用されない場合を分けましょう。

基本の率から出発する

建ぺい率は建築面積を敷地面積で割った割合です。都市計画等の指定率を確認し、建築基準法53条の緩和や適用除外があるかを検討します。接道による後退部分を敷地面積から除く作業は、率の加算とは別です。

「10％緩和」という表現は、60％×1.1＝66％の意味ではありません。指定率60％に10ポイントを加えて70％となる扱いです。率を確定させた後、敷地面積に掛けて建築面積の上限を求めます。

角地緩和には指定が必要

街区の角にある敷地またはこれに準ずる敷地で、特定行政庁が指定するものに建つ建築物には10ポイント加算の規定があります。道路が二つあるだけで全国一律に成立するわけではありません。

指定の条件には、道路の幅や交差角、接する長さ、公園等との関係などが関わります。たとえば横浜市は施行細則と取扱基準で敷地・道路の関係を示しています。対象地を所管する行政庁の指定・基準を使って判定します。

防火・準防火と建物性能の組合せ

「等」は、法令上の同等以上の性能を有するものを含む区分です。防火地域にあるだけでは建物側の要件が足りません。また80％・防火地域の適用除外を、準防火地域にも同じように広げないでください。自治体の許可条件など別の制約がある場合も分けて確認します。

3つの例題で使い分ける

敷地200㎡、指定率60％、角地指定のみを満たす例では、60％＋10ポイント＝70％、200㎡×0.7＝140㎡です。現況が角に見えるだけで指定要件が確認できなければ、この加算を前提に計算できません。

同じ敷地で準防火地域の建物性能による加算も満たすなら、60％＋10ポイント＋10ポイント＝80％で、上限は160㎡です。建築面積の計算であり、延べ面積の上限を求めているわけではありません。

指定率80％、防火地域内の耐火建築物等で適用除外に該当する例は、「80＋10＋10で100だから同じ」と途中を省略しないでください。法的な根拠は53条の制限不適用です。建ぺい率制限が適用されなくても、道路内の建築制限、容積率、壁面位置等がなくなるわけではありません。

複数地域とその他の特例

敷地が異なる指定率の地域にまたがる場合は、各部分に適用する率を確認して面積加重で扱います。用途制限の「敷地の過半」のルールとは別です。防火地域をまたぐ建物などには別の規定もあるため、建物全体と敷地各部の条件を整理してから計算します。

ここでは角地と防火性能の基本を扱っています。周囲に公園等がある場合や特定行政庁の許可による扱いなど、他の規定も53条にあります。どの緩和を適用したかを答案や計算メモに残すと、二重加算を防げます。

確認問題

1. 60％に角地緩和10ポイントを加えた率は66％でしょうか。

2. 角地に見える敷地なら、特定行政庁の指定を確認せず加算できるでしょうか。

3. 200㎡・指定60％で、角地と準防火の加算を両方満たす例の上限建築面積はいくらでしょうか。

1と2は誤りです。1は70％です。3は率80％なので160㎡となります。条件と計算を別々に確認しましょう。

次に学ぶ

道路幅員による容積率や複数地域の計算は建ぺい率・容積率の例題を参照してください。法令上の制限の学習コースから手続の単元へ進めます。