建ぺい率・容積率の計算方法｜道路幅員・複数地域・例題5問

建ぺい率は敷地に対する建築面積の割合、容積率は敷地に対する延べ面積の割合です。①どの面積を使うか、②どの制限が適用されるか、③面積に換算するといくつか、の順で解きます。指定容積率だけを見て、すぐ敷地面積を掛けないことが要点です。

建築面積・延べ面積・敷地面積の図解

この単純化した建物なら、建ぺい率は80÷200×100＝40％、容積率は160÷200×100＝80％です。建ぺい率の分子へ延べ面積160㎡を入れると、意味の違う計算になります。

実際の建築面積は1階床面積と常に一致するわけではありません。軒・ひさしや地階などの算定、地下住宅や共同住宅の共用廊下等の容積率不算入にもそれぞれ条件があります。例題では、特に断らない限り、算入除外等を考えません。

基本式と上限面積

60％は0.60、200％は2.00として掛けます。現在の建物の割合と、これから建てられる面積の上限を区別してください。

敷地200㎡、適用建ぺい率60％、適用容積率160％なら、建築面積上限は120㎡、延べ面積上限は320㎡です。この2つだけで建築可能な形状が確定するわけではなく、高さ・斜線・接道等の制限も別にあります。

前面道路の幅員による容積率制限

前面道路が12m未満なら、指定容積率に加え、道路幅員に応じた限度も確認します。通常の基本問題では両者の小さい方を用います。

道路による限度は「道路幅員のメートル数×係数」です。得られる値は割合なので、％表示にするときは100を掛けます。

高層住居誘導地区等の特例もあるため、用途地域名だけで確定せず、問題文の係数・指定・特例を優先して読みます。

例題1：指定200％、道路4m、係数0.4

敷地200㎡、指定容積率200％、道路4m、係数0.4。緩和・特例はないものとします。

1. 道路限度は4×0.4＝1.6、つまり160％。

2. 指定200％と比較して160％を採用。

3. 延べ面積上限は200×1.6＝320㎡。

指定だけで400㎡とするのは誤りです。4×0.4を1.6％と読むのも誤りです。率の表示を途中でそろえましょう。

例題2：2本の前面道路

前面道路が複数ある場合、道路幅員による基本の制限では幅員の最大のものを使います。4mと6mに接し、係数0.4、指定200％なら、6×0.4＝240％と指定200％を比較して200％です。幅員の平均や合計は使いません。

特定道路への接続等の緩和が示される場合は別に確認します。この例では緩和を考えません。

複数地域は面積で重み付けする

地域ごとの面積へ、その部分に適用される限度を掛けて合計します。2地域だから率を単純平均する、とは限りません。

例題3：建ぺい率と道路制限を含む容積率

敷地全体300㎡、A部分100㎡、B部分200㎡。前面道路4mで、ほかの道路や角地・防火等の緩和はない前提です。

建築面積上限は100×0.5＋200×0.8＝50＋160＝210㎡。全体の限度に直すと210÷300×100＝70％です。

延べ面積上限は100×1.6＋200×2.4＝160＋480＝640㎡。全体の容積率限度は約213.33％ですが、640㎡という途中の確定値を使えば丸め誤差を避けられます。

指定容積率だけの加重平均では道路制限が反映されません。各部分の適用制限を先に整理し、面積を掛けます。また、建築面積210㎡をAに50㎡、Bに160㎡と必ず分けて建てる意味ではなく、敷地全体に対する上限の計算です。

セットバックと緩和条件

道路後退部分は敷地面積に含めません。登記簿上の土地面積をそのまま分母に使うと誤る場合があります。

土地150㎡のうち後退部分10㎡、適用建ぺい率60％、適用容積率160％なら、計算する敷地は140㎡。建築面積84㎡、延べ面積224㎡が上限です。ここでは後退後の道路幅員等を踏まえた適用率が既に与えられています。

角地や防火・準防火地域内の建物には建ぺい率の緩和等がありますが、角にあるように見えるだけでは決まりません。特定行政庁の指定、地域、建物の要件、もとの建ぺい率を確認します。この記事の例題は、緩和の有無や適用率を明示しています。

練習問題と解答

建ぺい率・容積率計算ツールで基本値を確かめられます。入力欄のない複数地域・緩和等の条件は、この記事の手順で別に整理してください。学習順序は宅建ロードマップで確認できます。

参照資料・確認日

2026年10月22日確認。数値は独自の学習用例題です。

• 建築基準法：42条、52条、53条。

• 建築基準法施行令：2条の面積算定。

• 裁判所・容積率の説明：指定と前面道路幅員の限度。

• 国民生活センター・接道とセットバック：後退部分の敷地面積の取扱い。

続けて学ぶ論点

前面道路幅員による容積率上限の係数をどう選ぶ？

複数指定容積率の敷地を面積加重でどう計算する？