複数指定容積率の敷地を面積加重でどう計算する？

敷地が容積率の異なる地域等にまたがる場合、各部分の適用容積率を面積で加重して、敷地全体の限度を求めます。道路幅員による限度がある場合は、その影響を各部分で確認してから合計します。率を単純平均する方法ではありません。

各部分の面積と率

敷地300㎡のうち、A地域が100㎡、B地域が200㎡とします。Aの指定容積率200％、Bが400％で、道路による低減等がないなら、上限床面積は100×2.0＋200×4.0＝1000㎡です。全体の容積率は1000÷300で約333.33％となります。

200％と400％を単純平均した300％では、面積の違いを落とします。率を先に平均するなら、それぞれに面積割合の三分の一と三分の二を掛けます。上限面積を先に求める方法は、単位も確認しやすい解き方です。

道路限度を入れる例

Aを第一種住居地域で係数0.4、Bを商業地域で係数0.6、前面道路を6m、係数の特別指定等なしとします。道路限度はAが240％、Bが360％です。指定と比べ、Aは200％、Bは360％を使います。

この場合の上限床面積は100×2.0＋200×3.6＝920㎡です。全体の限度は920÷300で約306.67％となります。道路の制限を入れる前の1000㎡から八十㎡少なくなることで、B部分への制限が効いていると検算できます。

途中で丸めない

容積率を約306.67％へ丸めてから300㎡に掛け直すと、わずかな誤差が出ます。上限面積を920㎡と求め、その後に率を参考表示する方が計算を保ちやすくなります。試験で指定された端数処理があれば、その指示に従います。

面積は地域境界で分けた敷地の面積です。道路後退部分等があるなら、算入する敷地面積を先に確定します。図面上の総面積と、容積率の分母になる面積を取り違えないようにします。

用途制限の判定と違う

容積率は面積加重が基本ですが、用途制限は原則として敷地の過半が属する地域の規定を使う等、制度が異なります。過半がBだから全敷地へBの容積率400％を使う、という計算はできません。

また、Aに二百㎡、Bに七百二十㎡の床を物理的に配分して建てるという意味でもありません。敷地全体の容積率の限度を求める計算です。建物の形や配置は高さ・斜線・用途等の別の制限とも合わせて検討します。

検算用の表

条件を変えて考える

AとBの面積を逆にして再計算する練習では、指定率が同じ組合せでも全体の上限が変わります。高い率の部分が広くなれば、道路限度等を同じとした全体の率も変わる方向を確認します。数字だけの単純平均ならこの変化が出ないため、面積加重を忘れた誤りを発見できます。

確認問題

1. 二つの容積率は常に単純平均しますか。いいえ。部分の面積で加重します。

2. この道路制限を含む例の上限面積はいくらですか。920㎡です。

3. 用途制限の過半ルールを容積率にも使いますか。いいえ。異なる規定です。

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