鑑定士
不動産鑑定士
不動産の経済価値を判定する高度専門資格です。
対象: 大学生、社会人受験生、不動産評価実務者
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科目ごとの解説と演習を順に学び、解き終えたら復習できます。
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不動産鑑定士の学習コース
試験科目
- 不動産に関する行政法規
- 不動産の鑑定評価に関する理論
- 民法（論文式・準備）
- 鑑定理論（論文式・準備）
この資格の解説・学習ガイド
判例
無権代理人が本人を共同相続しても自分の持分だけ有効になる？最高裁平成5年1月21日判決
父の名で無断の連帯保証をした者が、母とともに父を相続した事件です。追認権の不可分な帰属から、自分の相続分だけ当然に有効となるわけではないとされた理由を読みます。
計算
賃料改定率の計算｜月額・年額・年度途中の増収を区別する
賃料の増減率は「新賃料÷旧賃料－1」で求めます。倍率と増減率、月額と年額、通年の効果と当年の増収を分ければ、同じ数字を使った設問でも迷わず整理できます。
用語
原状回復とは｜解除時の返還と賃貸借終了時の回復
原状回復は、契約解除時の給付の返還と、賃貸借終了時の物件の回復など、場面によって内容が異なります。同じ言葉でも、返す対象と費用負担を分けて確認します。
判例
通常損耗を借主負担にする特約｜最高裁平成17年12月16日判決を読む
通常損耗の補修費を借主へ負担させるには、その特別な負担が明確に合意されている必要があります。最高裁は本件の合意を認めず、原判決を破棄して差し戻しました。
論点
賃貸借契約と不動産価格｜賃料・解約・修繕負担が収益に及ぼす影響
賃貸不動産では、契約書の月額賃料だけでなく、契約期間、解約、更新、一時金、費用負担等を検討します。土地や建物の所有権と、借地権・底地等の権利の態様も区別します。
論点
鑑定資料の信頼性｜件数より、確認できた事実と比較できる条件を見る
資料は多ければよいわけではありません。誰が、いつ、何を対象に作成した情報かを確認し、対象不動産と比較できる条件がそろっているかを検討して採用します。
論点
現状所与・独立・併合・分割の鑑定評価｜対象をどう切り出す条件か
対象確定条件は、不動産を現状の利用単位で見るか、独立・併合・分割したものとして見るかを定める条件です。現実と異なる価格形成要因を置く想定上の条件と区別します。
論点
減価修正とは｜物理的・機能的・経済的要因と、減価償却との違い
減価修正は、再調達原価から価格時点における価値の減少を反映するための作業です。会計上の減価償却額を、そのまま差し引くこととは区別します。
論点
価格時点とは｜調査日・評価日・報告日との違いを事例で整理
価格時点は、不動産の価格や賃料を判断する基準となる日です。現地を調べた日や報告書を作成した日とは役割が異なり、同日でなければならないものではありません。
論点
依頼目的と評価条件の整合｜条件を変える前に、何に使う評価かを確かめる
依頼者の希望する条件を、そのまま採用するとは限りません。誰が何のために評価結果を使うのかと、対象・時点・価格の種類・評価条件が対応しているかを確認します。
論点
対象不動産の確定｜土地建物の範囲と、評価する権利を明らかにする
対象不動産の確定では、所在地や面積だけでなく、どの土地・建物・部分と、どの権利を評価するかを明らかにします。現地で確かめる「対象不動産の確認」と役割を分けます。
論点
過去・現在・将来時点の鑑定評価｜資料と情報の使い方はどう違う？
過去・現在・将来の鑑定評価は、価格時点の違いで整理します。どの場合も対象と時点を確定し、その時点に対応する資料・状態・市場の予測を検討します。
論点
不動産の二重売買｜先に買った人と先に登記した人
同じ不動産が二人へ売られたとき、先に売買契約をしただけでは、もう一人の買主へ所有権を対抗できるとは限りません。原則として登記の先後で優劣を判断します。
論点
手付解除はいつまでできる？放棄・倍額の提供と履行着手
解約手付による解除では、買主は手付を放棄し、売主はその倍額を現実に提供します。民法の原則では、相手方が履行に着手した後はこの方法による解除ができません。
計算
直接還元法の計算｜純収益と還元利回りの対応を例題で確認
直接還元法は、一期間の純収益を対応する還元利回りで割って収益価格を求めます。年間か月間か、費用をどこまで控除した収益かをそろえてから計算します。
論点
土地建物の長期・短期譲渡所得は売却年の1月1日で判定する
個人が土地や建物を売ったときの譲渡所得は、原則として他の所得と分けて課税します。長期・短期の判定日は売却日そのものではなく、売った年の1月1日です。
論点
埋蔵文化財｜工事前の60日前届出と、遺跡発見後の対応
周知の埋蔵文化財包蔵地で工事をする場合の事前届出と、工事中に遺跡を発見した場合の届出は別の制度です。文化財の指定、都市計画上の許可、発掘調査も区別します。
論点
鑑定士への懲戒と鑑定業者への監督｜処分対象・権限・原因の違い
鑑定士個人への懲戒処分と、鑑定業者への監督処分は別の制度です。故意か注意義務違反か、誰に責任があるかを整理し、処分の種類を条文ごとに確認します。
論点
鑑定士の公正・誠実義務と秘密保持｜依頼者の希望、資料共有、廃業後
鑑定士は依頼者の希望額へ結論を合わせるのではなく、公正な立場から誠実に業務を行います。業務上の秘密は、資格を失った後や鑑定業を廃止した後も保護されます。
用語
契約不適合とは｜種類・品質・数量・権利の区別
契約不適合は、引き渡された目的物が種類・品質・数量等について契約内容に適合しないことです。物理的な傷だけでなく、契約で約束した内容との違いを確認します。
用語
追完請求とは｜修補・代替物・不足分の給付
追完請求は、契約に適合しない給付を修補、代替物の引渡し、不足分の給付等で契約どおりにするよう求めることです。買主の求める方法と売主が選べる方法を区別します。
用語
代金減額請求とは｜追完請求・損害賠償との区別
代金減額請求は、契約不適合の程度に応じて代金を減らす権利です。原則として相当期間を定めた追完の催告と期間内の不履行が必要で、催告を要しない例外があります。
用語
時点修正｜取引時点の価格を価格時点の水準へそろえる
時点修正は、比較事例の取引時点と評価の価格時点との間にある価格水準の変動を反映する作業です。地域差や物件差の比較と分け、指数の分子・分母を確認します。
用語
建築主とは｜所有者・設計者・工事施工者との区別
建築主は、建築工事を請負契約で発注する者、又は自ら工事をする者です。土地所有者、設計者、工事施工者とは役割が異なり、同一人の場合も別の人の場合もあります。
用語
再調達原価｜現在の費用から考え、取得価格と減価を区別する
再調達原価は、価格時点に対象を再調達することを想定した適正な原価です。過去の取得価格をそのまま使わず、工事費の範囲や時点、減価修正との関係を確認します。
用語
純収益とは｜賃料収入、総費用、借入返済、NOIを区別する
純収益は、評価に対応する総収益から総費用を控除して求めます。家賃の入金額や会計上の利益、借入返済後の手残りと混同せず、利回りやDCFの前提と範囲をそろえます。
用語
事情補正とは｜売り急ぎの影響を、時点や土地の条件と分けて直す
事情補正は、取引に含まれる特殊な事情が価格へ与えた影響を補正する作業です。取引時点の違いや、接道・面積等の違いを直す作業とは役割が異なります。
実務手続
借地権譲渡・転貸の承諾に代わる裁判所許可は？
借地権の譲渡・転貸について地主の承諾が得られない場合、一定の要件の下で裁判所の許可を求められます。借家一般の転貸に同じ制度が当然に使えるわけではありません。
実務手続
登記の更正・変更・抹消はどう使い分ける？
登記の更正は当初からの誤りを直すもの、変更は登記後の事情の変化を反映するもの、抹消は登記を消すものです。原因と当事者、利害関係人の有無で申請を分けます。
条文
民法第395条｜抵当建物使用者の引渡し猶予の条文構造
抵当権者に対抗できない賃借人等について、一定の場合に競売の買受けから6か月の引渡し猶予を認めます。賃借権そのものが買受人へ対抗できる制度とは区別します。
条文
民法第467条｜債権譲渡の対抗要件の条文構造
債権譲渡を債務者へ対抗するには譲渡人の通知又は債務者の承諾が必要です。債務者以外の第三者に対抗するには、その通知又は承諾を確定日付ある証書で行う必要があります。
条文
民法415条の読み方｜債務不履行・免責・履行に代わる賠償
415条は、不履行による損害賠償の基本規定です。1項の賠償責任と免責、2項の履行に代わる賠償を分け、履行が遅れた場合と給付そのものに代える場合を読み分けます。
論点
目的物が滅失したときの代金｜危険負担と引渡し後の扱い
双方に責任のない滅失では、代金を支払う必要があるかが問題になります。引渡し前後と受領拒絶の有無を確認し、履行不能・解除・損害賠償と分けて考えます。
論点
相殺の要件｜自働債権・受働債権と、相殺できない債権
互いに金銭を請求できても、どの債権でも自由に相殺できるわけではありません。誰が相殺を主張するかを先に決め、弁済期、債権の性質、法律上の禁止を確認します。
論点
自己契約・双方代理｜禁止の原則、事前の許諾、債務の履行
代理人が自分を相手方としたり、双方を代理したりすると、本人との利益相反が問題になります。民法108条の原則と例外を読み分け、その他の利益相反行為も確認します。
論点
復代理人の選任｜任意代理と法定代理で、権限と責任が違う
復代理人は代理人自身の代理人ではなく、本人を代理します。任意代理人が選任できる条件と、法定代理人が負う責任を分けて整理し、与えられた権限の範囲を確認します。
論点
時効の援用と放棄｜誰が主張でき、いつ利益を手放せるか
時効期間が経過したことと、裁判で時効を根拠に判断できることは同じではありません。時効の利益を受ける人による援用と、完成後の利益の放棄を分けて考えます。
論点
履行遅滞はいつ始まる？確定期限・不確定期限・期限なしを比較する
履行遅滞の開始時期は、債務の期限の定め方によって異なります。期限の到来、債務者の認識、履行請求の三つを時系列に置き、解除や損害賠償とは段階を分けて判断します。
論点
裁判上の請求と時効｜訴訟中の完成猶予、権利確定後の更新
訴えを提起すると、その時点でどの事件でも時効が最初から数え直されるわけではありません。手続中の完成猶予と、確定判決等で権利が確定した後の更新を分けて理解します。
論点
不動産質権と抵当権は占有・収益がどう違う？
不動産質権は不動産を債権者へ引き渡して担保とし、抵当権は占有を移さず担保とします。不動産質権者の使用収益と管理費用、利息、存続期間には特有の規律があります。
論点
債務の承認による時効の更新｜支払猶予の申出・一部弁済を考える
債務者が相手の権利を認めると、時効はその時から新たに進行します。単なる請求や交渉と区別し、どの債務を認めたのか、時効完成の前後のどちらかを確認します。
論点
錯誤による取消し｜勘違いの内容・重要性・相手方の認識から判断する
錯誤は、勘違いがあれば何でも取り消せる制度ではありません。表示内容の錯誤か、契約の基礎にした事情の錯誤かを見分け、重要性、重過失、第三者保護を順に確認します。
論点
抵当権の効力は付加物・従物・果実に及ぶ？
抵当権の効力は、抵当地の建物を除き、目的不動産に付加して一体となった物に及ぶのが原則です。従物、果実、第三者の権利は成立時期や条文の例外を分けて判断します。
論点
催告による時効の完成猶予｜6か月と再度の催告の限界
支払を求める催告は、一定期間、時効の完成を猶予します。時効期間を最初から数え直す更新とは異なり、催告を重ねて6か月ずつ延ばし続けることはできません。
論点
心裡留保｜本心と違う意思表示が原則有効になる理由と例外
本心と違うと知りながらした意思表示も、原則として有効です。相手方が真意でないことを知り、又は知ることができた場合は無効となり、善意の第三者保護を別に検討します。
論点
被保佐人の同意が必要な行為｜不動産・借金・保証を整理する
被保佐人はあらゆる契約に同意を要するわけではありません。民法13条の重要な財産行為と日常生活の行為を分け、同意権・取消権・代理権を区別して学びます。
論点
債権譲渡｜債務者への対抗、二重譲渡、譲渡制限の違い
債権譲渡では、譲渡契約の効力と、債務者・第三者へ主張する条件を分けます。通知する人、確定日付の要否、譲渡制限の意思表示を知る譲受人への扱いを具体例で確認します。
論点
代理権の濫用｜権限内の行為でも、目的と相手方の認識を確認する
代理権の濫用は、権限を越えた行為とは出発点が違います。代理人が自分や第三者の利益を図った目的と、相手方がその目的を知り、又は知ることができたかを確認します。
論点
被補助人の同意権・取消権｜審判で定められた行為の範囲を見る
補助では、家庭裁判所が定めた特定の行為について補助人の同意を要します。保佐の対象行為がすべて自動的に対象になるわけではなく、同意権と代理権も別々に確認します。
論点
地域分析｜近隣地域・類似地域と、標準的使用をつなげる
地域分析では、対象不動産が属する市場の特性と、地域の利用のあり方を把握します。行政界だけで範囲を区切らず、近隣地域・類似地域・同一需給圏の役割を分けて考えます。
論点
需給の原則｜全国の数字を、対象不動産の市場へつなげる
不動産価格は需要と供給の相互関係から形成されます。ただし不動産は移動できず、一つずつ条件が異なるため、地域・用途・価格帯ごとの需給を確かめる必要があります。
論点
代替の原則｜買い手が比較する選択肢から価格を考える
不動産の価格は、同じような効用を持つ代替財との比較の影響を受けます。地理的に近いだけで事例を選ばず、用途・規模・予算・需要者が競合するかを確認します。
論点
均衡の原則と適合の原則｜物件内部と周辺環境を分けて考える
均衡の原則は不動産の構成要素の組合せ、適合の原則は周辺環境との関係を見る原則です。建物を豪華にすることだけで、土地建物全体の価値が高まるとは限りません。
論点
不動産の価格と賃料｜使用の対価と資産価値のつながり
賃料は一定期間の使用の対価、価格は不動産の経済価値を一時点の額で表すものです。賃料を単純に何年分か足すのではなく、費用・時点・リスクをそろえて関係を考えます。
論点
収益逓増・逓減の原則｜総収益と追加投資の収益を分ける
投資を増やすと総収益が増えていても、追加の単位投資が生む収益は途中から小さくなることがあります。平均と限界、収益と費用を分けて、投資規模を考えます。
論点
寄与の原則｜設備にかけた費用と、不動産全体の価値の増加を比べる
設備や改修の価値は、支出した費用そのものではなく、不動産全体の価値へどれだけ寄与するかから考えます。費用・収益・市場の評価をつないで判断する原則です。
論点
人口・世帯数と不動産価格｜一般的要因から地域の需要へつなぐ
人口の増減は重要な資料ですが、人口が増えれば必ず地価が上がるという関係ではありません。世帯構成、移動、働き方等を、住宅や店舗への具体的な需要へつないで考えます。
論点
環境・災害リスクの価格への反映｜費用・収益・利回りの重複を防ぐ
土壌汚染や災害リスクは、調査結果、市場の反応、対策の状態から分析します。対策費を引くだけで終わらせず、収益や売却可能性への影響と、二重計上の有無を確認します。
論点
登記記録の読み方｜表題部・甲区・乙区から分かること
表題部は不動産の表示、甲区は所有権、乙区は所有権以外の権利を記録します。最新の一行だけで判断せず、抹消や順位、共同担保目録、現地との違いを合わせて確認します。
計算
スライド法の計算｜直近合意の純賃料を変動させ、現在の経費を加える
直近合意の実質賃料から当時の必要諸経費を控除し、純賃料に対応する変動率を掛け、価格時点の必要諸経費を加えます。総額へ経費を二重に加えないことが要点です。
計算
土地残余法の計算｜全体の純収益から建物分を引き、土地分を還元する
土地建物全体の純収益から建物に帰属する純収益を控除し、残りを土地の還元利回りで還元します。全体の純収益をそのまま土地の率で割る計算ではありません。
計算
DCFの感応度分析｜割引率・収益・売却額を一つずつ変えて検算する
DCFの入力が結果へどう影響するかを、2年間の単純な例で確かめます。純収益の発生時点と売却手取額の範囲を固定し、同じ条件の下で一つの入力だけを変えます。
