外壁後退距離と壁面線は何が違う？

外壁後退距離は、低層住居専用地域等で都市計画により定める、敷地境界から外壁等までの距離です。壁面線は、特定行政庁が建物の位置を整えるために指定する線です。道路後退や民法の境界からの距離とも、根拠と対象を分けて確認します。

54条の対象と指定の有無を確認する

第一種・第二種低層住居専用地域又は田園住居地域では、都市計画で外壁後退距離の限度が定められたときに54条を検討します。値は1.5m又は1mです。対象地域にあるだけで、必ず1.5mの後退が課されるという意味ではありません。都市計画の指定の有無と値を確認し、その後に政令で定める例外に該当する部分がないかを調べます。

距離は外壁等の面から測る

54条の距離は、建物の外壁又はこれに代わる柱の面から敷地境界線までです。中心線を使う建築面積の算定や、道路中心線を基準とする二項道路の後退とは測る対象が違います。図面に複数の線があるときは、敷地境界、道路境界、外壁面をそれぞれ特定します。規制名だけで同じ線から距離を取らないことが大切です。

壁面線の指定を別に読む

46条の壁面線は、市街地の環境を整えるため、特定行政庁が建築審査会の同意を得て指定する制度です。47条では、建物の壁・柱や高さ2mを超える門・塀について、その線を越える建築等を制限します。地盤面下の部分や許可による扱いも確認します。都市計画で定める54条の距離とは、指定主体や規制内容が異なります。

複数の距離規制を重ねて確認する

二項道路のセットバック、地区計画等による壁面位置の制限、民法上の境界からの距離も、必要に応じて別に検討します。一つの規定に適合しただけで、すべての規制を満たしたことにはなりません。隣人の同意があれば都市計画上の制限を自由に外せる、という理解も避けます。どの根拠に対する例外かを、その都度明らかにします。

比較して確認する

学習用の具体例

第一種低層住居専用地域で、外壁後退距離が1mと指定された敷地を考えます。まず敷地境界から外壁面までを測り、適用される例外も確認します。その土地が二項道路に面している場合は、道路とみなす境界の確認も別に必要です。「建物を1m下げたので道路後退も済んだ」とはせず、二つの規定で測る線を配置図に書き分けて検討します。

確認問題

問1：低層住居専用地域では、指定がなくても常に1.5m後退しますか。

解説：いいえ。54条の都市計画の指定と、その値を確認します。

問2：外壁後退距離は、外壁の中心線から測りますか。

解説：54条では外壁又はこれに代わる柱の面から敷地境界線までを測ります。

問3：壁面線と二項道路の後退は同じ制度ですか。

解説：異なります。指定された壁面線と、道路とみなされる範囲を区別します。

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