敷地面積とは｜建築敷地と登記上の一筆との関係

敷地面積は、建築物の敷地の水平投影面積です。建築上の敷地と登記上の一筆は同じ単位とは限らず、複数の筆で一つの敷地となる場合もあります。二項道路の後退部分等は算入しないため、登記事項証明書の地積をそのまま建ぺい率・容積率の分母へ入れるとは限りません。

敷地と筆という単位を分ける

施行令1条1号の敷地は、一つの建築物又は用途上不可分の関係にある二以上の建築物がある一団の土地です。登記の一筆という区画と、建築計画上の敷地のまとまりは別に考えます。一つの敷地が複数筆にまたがる場合も、一筆の土地の一部を敷地として計画する場合もあり得ます。所有者が同じというだけで、離れた土地を自由に合算できるわけではありません。

水平投影面積で求める

令2条1項1号は、敷地面積を水平投影面積によると定めます。斜面に沿って測った表面積を、そのまま敷地面積にする計算ではありません。境界や道路線を配置図上で確定し、計画に用いる土地の範囲を確認します。登記面積と実測値に差がある場合は、どの資料にどの目的で示された数値かを確認し、都合のよい方を選ぶ扱いはしません。

道路後退部分の不算入を確認する

42条2項・3項・5項の道路とみなす境界線と道との間の敷地部分は、敷地面積へ算入しません。後退部分が自分の所有地として残る場合でも、建築上の面積に入るとは限りません。所有権の範囲、道路とみなされる範囲、建ぺい率等の分母に使う面積を、図面に分けて示すと関係を理解しやすくなります。

割合と最低限度へ正しい面積を使う

建ぺい率や容積率の計算では、適用規定に沿った敷地面積を使います。最低敷地面積、接道、建物配置等の検討も、一筆の地積だけで終わりません。同一の土地部分を二つの建築敷地へ重複して算入するような扱いも避け、既存建物の確認図書との関係を調べます。土地売買の面積表示と、建築可能性を判断する面積を区別することが大切です。

比較して確認する

学習用の具体例

登記上200㎡の土地のうち、二項道路の後退部分が20㎡あり、他の調整がない例です。建築上の敷地面積を180㎡と確認して、建ぺい率60％なら建築面積の基本上限は180×0.6＝108㎡と計算します。200×0.6＝120㎡ではありません。後退部分の所有権が残っていることと、敷地面積への算入が認められることは別です。道路の指定と後退線を先に確認します。

確認問題

問1：登記の一筆は、常に建築上の一敷地と同じですか。

解説：同じとは限りません。建物と土地の一団性等から敷地の範囲を確認します。

問2：斜面の表面に沿った面積を、そのまま使いますか。

解説：いいえ。敷地面積は水平投影面積で求めます。

問3：所有する道路後退部分なら、必ず割合計算の分母へ入りますか。

解説：入りません。令2条の不算入となる範囲を確認します。

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