論点の整理
要件
- 指定値は200㎡を超えない
- 指定時点の土地と権利を確認
- 3項の全部使用とただし書
効果
- いいえ。都市計画で定める最低限度の上限が200㎡であり、実際の指定値を確認します。
例外
- 登記上の分割と建築敷地の適法性は別です。最低限度等の条件を確認します。
間違えやすい点
- 53条の2は全国の敷地を最低200㎡にしますか。
- 指定前の小規模地なら、後から自由に分割して建てられますか。
- 分筆登記ができれば、それぞれに建築できますか。
用途地域に関する都市計画で敷地面積の最低限度が定められたときは、建築敷地をその面積以上にするのが原則です。指定前からある小規模な敷地には、全部を一つの敷地として使う場合の適用除外があります。小さい土地ならすべて救済される制度ではありません。
最低限度は指定の有無から確認する
53条の2は、用途地域に関する都市計画に最低限度の指定がある場合に適用します。この条の都市計画で定める最低限度は200㎡を超えることができません。これは全国で最低200㎡必要という意味でも、土地を200㎡まで自由に分割できるという意味でもありません。地区計画等による別の制限がある場合は、その根拠も分けて調べます。
指定時の土地と権利を確かめる
最低限度が定められ、又は変更された際に、現に建築敷地として使われていた土地や、現にある所有権等に基づいて敷地として使うと不足する土地には、3項の扱いがあります。指定時点の面積や権利関係を資料で確認することが必要です。現在の登記面積が小さいという情報だけでは、いつどのように生じた土地かが分かりません。
全部を一つの敷地として使用する条件
既存の小規模な土地についての適用除外は、その全部を一つの敷地として使うことが条件です。指定時に120㎡だった土地を、指定後に60㎡ずつへ分けても、各部分が当然に同じ保護を受けるわけではありません。所有権の分筆登記ができるかという問題と、それぞれを建築敷地として使えるかという問題も区別して考えます。
除外できない土地と個別許可を読む
従前の最低限度に違反していた土地や、一度最低限度に適合するに至った土地には、3項ただし書による制限があります。また、公益上必要な建物や特定行政庁の許可等に関する1項各号の例外は、既存敷地の扱いとは別です。「古い土地だから建てられる」「一度適合しても元の扱いへ戻れる」と決めず、該当する号と事実を対応させます。
比較して確認する
土地の状況 | 検討の方向 | 必要な確認 |
|---|---|---|
指定後に新しく分割 | 各敷地で最低限度を確認 | 分割後の面積 |
指定時からの小規模地 | 3項の適用除外を検討 | 指定時の権利・全部使用 |
一度適合した土地 | 3項ただし書を確認 | 適合に至った履歴 |
学習用の具体例
最低限度150㎡の指定がされた時点で、120㎡の土地を一つの建築敷地として使用していた例です。全部を一つの敷地として引き続き使う場合は、53条の2第3項の条件を検討します。その後60㎡ずつに分けて二棟を建てる計画は、同じ結論にはなりません。指定時点の資料を確認し、土地の全部を一つの敷地として使う条件が維持されるかを調べます。
確認問題
問1：53条の2は全国の敷地を最低200㎡にしますか。
解説：いいえ。都市計画で定める最低限度の上限が200㎡であり、実際の指定値を確認します。
問2：指定前の小規模地なら、後から自由に分割して建てられますか。
解説：そのようにはいえません。全部を一つの敷地として使用する条件等があります。
問3：分筆登記ができれば、それぞれに建築できますか。
解説：登記上の分割と建築敷地の適法性は別です。最低限度等の条件を確認します。
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出典・参照資料
- 建築基準法（e-Gov法令検索）確認日 2026/10/23
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