地積とは｜登記記録の面積と測量成果の関係

地積は、一筆の土地の面積です。不動産登記では土地を特定する表示の一つとして記録されます。建物の床面積、建築計画で用いる敷地面積、売買代金の算定に使う実測面積とは、対象や目的を分けて読みます。

一筆の土地を単位にする

土地の登記記録は、原則として一筆ごとに作られます。地積を読むときは、同じ所在の近隣地ではなく、調べたい地番の記録かを先に確認します。隣り合う土地を一人が所有していても、筆が分かれていれば地積はそれぞれの登記記録に載ります。所有者が同じという理由だけで一つの土地として面積を扱わないようにします。

表題部の表示として読む

地積は、地目や地番とともに土地の表題部に記録される事項です。面積が大きいことと、その土地について建てられる建物が大きいことは同じではありません。接道、用途地域、建ぺい率・容積率などが別に関わります。登記された面積を確認する作業と、土地利用の条件を調べる作業をつなげて考えます。

登記面積と測量の結果を照合する

登記記録の地積と、現地測量による面積が一致しないことがあります。不一致があれば、図面の年代、測量の方法、境界点の認識などを調べます。数字の差だけで直ちに隣地の侵入や登記の無効を結論することはできません。必要に応じて地積更正登記等の手続を検討する問題と、売買契約上の代金調整の問題も分けます。

建築敷地や価格算定の面積との違い

複数の筆を合わせて一つの建築敷地にする場合、各筆の地積を確認したうえで建築上の敷地の範囲を特定します。反対に、一筆の土地の一部を使う計画もあります。売買では、公簿面積を基準とするのか、実測後に精算するのかによって契約上の扱いが変わります。面積という同じ単語でも、何の判断に使う数字かを明示することが大切です。

面積の比較では単位をそろえる

登記の面積と広告・契約資料の面積を比べるときは、平方メートルや坪などの単位も確認します。同じ数値でも単位が違えば同じ広さではありません。換算後の端数処理と、測量結果そのものの差を混同しないことも大切です。

比較して確認する

学習用の具体例

地積200平方メートルの甲地と100平方メートルの乙地を合わせて建築計画を立てる例です。各土地の登記記録には、それぞれ200と100という地積が記録されます。建築計画で利用する敷地を確認する際は、この二筆のどの範囲を使うのか、道路後退等の扱いがあるかを別に調べます。単に登記上の数字を足しただけで、建築上の算定が完了するとは限りません。

確認問題

問1：地積は建物各階の床面積の合計ですか。

解説：いいえ。一筆の土地の面積です。建物の延べ面積とは対象が違います。

問2：登記面積と実測面積に差があれば、必ず所有権がないといえますか。

解説：いえません。境界や測量の経緯、登記と現況を調べる必要があります。

問3：二筆を一つの建築敷地に使うことと、一筆に合筆することは同じですか。

解説：別の問題です。建築計画上の敷地の範囲と、登記上の筆の構成を区別します。

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