登記記録の読み方｜表題部・甲区・乙区から分かること

最初に、調べている不動産が一致するかを確かめる

土地の登記記録では所在・地番、建物では所在・家屋番号等から対象を特定します。住居表示と地番・家屋番号は同じとは限りません。住所の数字が似ているから同じ物件だと決めず、案内図や公図等と照合します。

土地と建物は別の不動産として登記されます。同じ場所の土地の証明書を取っただけでは、建物の所有者や担保の状況まで確認したことになりません。調べる対象を一覧にしてから記録を読みます。

表題部は、不動産の物理的な表示

表題部には、土地の所在、地番、地目、地積、建物の所在、家屋番号、種類、構造、床面積等が記録されます。不動産の同一性や表示を把握する入口であり、所有権の移転履歴を読む甲区とは役割が違います。

登記上の地目や面積が現況と一致しているかは、別途確認が必要です。地目が宅地だから建築規制上どんな建物でも建てられる、登記面積どおりの境界が現地で確定している、という判断まではできません。

甲区は所有権、乙区はそれ以外の権利

甲区には所有権保存・移転等の所有権に関する事項、乙区には抵当権等の所有権以外の権利に関する事項が記録されます。差押え等の登記も、内容に応じて甲区等で確認します。

買主が現在の所有者を調べるなら甲区、金融機関の抵当権等を調べるなら乙区が中心です。ただし、抹消済みの記録や変更・更正を含め、各登記のつながりを読まなければ、現在有効な権利関係を誤ることがあります。

抵当権の額は、現在の残債そのものではない

乙区に債権額2,000万円と記録されていても、現在も2,000万円全額の返済義務が残っているとは限りません。返済が進んでも、その都度登記額が自動更新されるわけではないためです。

逆に、完済したという説明があっても、抵当権抹消登記が済んでいるかは別に確認します。共同担保がある場合は、他の土地建物を含む範囲も見て、対象物件について何を抹消するのかを整理します。

登記の記録と、実体・現況を組み合わせる

登記名義を信じた取引が、常に真の権利者に対して保護されるわけではありません。登記記録は重要な資料ですが、契約書、本人確認、現地調査、境界資料、規制情報等と合わせて読みます。

取得日が古い証明書なら、取引時点までに新たな登記がされていないかも確認します。仮登記と登記識別情報を続けて読むと、記録と申請情報の役割の違いが分かります。