仮登記と本登記｜順位の確保と、足りない権利・手続の確認

仮登記が必要になった理由を二つに分ける

不動産登記法105条は、権利の設定・移転等が生じたものの申請に必要な一定の情報を提供できない場合と、将来の権利変動に関する請求権を保全する場合等に仮登記を認めています。一般に1号仮登記・2号仮登記と区別されます。

例えば所有権移転の実体がすでにあるが申請情報が不足する場面と、売買予約等に基づく将来の移転請求権を保全する場面では、今どの権利があるかが違います。仮登記という名称だけで実体関係を決めないでください。

仮登記だけで、本登記と同じ効果にはならない

仮登記は将来の本登記の順位を保全する制度であり、それ自体が本登記と同じ対抗力を持つわけではありません。「仮登記があるから所有権をすでに第三者へ対抗できる」と直ちに結論づけないようにします。

反対に、仮登記には意味がないということでもありません。後にその仮登記に基づく本登記をすると、106条により本登記の順位は仮登記の順位によります。いつの順位を使えるかが大きな意味を持ちます。

間に別の登記が入った例

AからBへの移転請求権の仮登記後、Cが所有権移転登記を受けた例を考えます。Bが仮登記に基づく本登記をする場合、仮登記の順位を使うことが問題になります。単に申請日が後だからCの登記へ必ず劣後するとはいえません。

ただし、本登記は自動ではありません。Bの実体上の権利、必要な申請情報、登記上の利害関係を有するC等の承諾に関する条件を確認します。順位保全と、本登記を実現する手続を分けて整理します。

利害関係人の承諾を落とさない

所有権に関する仮登記に基づく本登記では、109条により、登記上の利害関係を有する第三者がいるとき、その承諾を要します。誰のどの登記が、本登記によって影響を受けるかを確認する必要があります。

第三者が事情を知らなかったというだけで、この手続上の問題がなくなるわけではありません。また、承諾がないから直ちに仮登記の権利自体が消えるわけでもありません。必要に応じて承諾を求める法的手続等を検討する問題です。

「仮」の日常的な意味で理解しない

仮登記は、窓口へとりあえず申請しておくという一般的な仮予約ではありません。法律上の申請要件があり、保全する権利や順位も特定されます。申請後に不足資料を出せば、どの仮登記も当然に本登記へ変わるという制度でもありません。

共同申請の原則と登記記録の読み方を合わせて、仮登記の目的・現在の効力・本登記の条件を区別してください。