登記識別情報と登記済証｜権利の証明・本人確認との違い

登記識別情報は、不動産ごとの申請用の情報

登記識別情報は、登記名義人となった人に通知され、その後一定の登記申請で提供する情報です。不動産や名義人の持分等に対応し、申請をする人が登記名義人本人であることの確認に使われます。

売買による所有権移転で、買主が名義人になったときに通知を受け、次に売却するときは登記義務者として提供が必要になる、という流れで考えると役割が分かります。日常的な身分証明書の代わりにどこでも提示する情報ではありません。

持っているだけで所有者とは限らない

登記識別情報や旧来の登記済証を所持していることだけで、現在の所有権を確定できるわけではありません。現在の登記記録、取得原因、本人の意思等を別に確認する必要があります。

例えばすでに売却済みの人が古い書類を手元に残している場合や、第三者が書類を預かっている場合があります。書類や情報の所持と、実体上の権利の帰属を同じものとして扱わないでください。

登記済証と登記事項証明書を混同しない

登記済証は、従来の登記手続で登記完了を示す形で交付された書類で、現在も一定の申請で用いられます。登記識別情報が導入された後でも、従来の書類がすべて自動的に無意味になるわけではありません。

一方、登記事項証明書は登記記録の内容を証明する資料であり、法務局等で請求して取得できます。登記事項証明書を何通取得しても、紛失した登記識別情報が再発行されたことにはなりません。

なくしても、所有権がなくなるわけではない

登記識別情報を紛失し、又は提供できない場合でも、所有権が消滅するわけではありません。また、同じ情報を当然に再発行してもらえる制度でもないため、提供できないことを前提とした手続を検討します。

不動産登記法23条の事前通知制度や、資格者代理人による本人確認情報等の仕組みが関係します。どの申請でも同じ代替書類一枚で済むわけではなく、申請の種類と具体的な条件に応じて確認します。

秘密にすることと、本人の申請意思を確かめること

登記識別情報は、他人へ不用意に見せたり、画像を共有したりしない管理が必要です。ただし、情報を厳重に保管していれば本人の取引意思の確認が不要になるわけではありません。なりすまし等を防ぐため、権利の内容と申請意思も合わせて確認します。

問題では「紛失すると売却できない」「証明書を取り直せば同じ」といった断定を、情報の役割に戻って判断します。共同申請の原則と仮登記で、申請の種類ごとの条件も確認してください。