登記識別情報とは｜通知される情報と利用場面

登記識別情報は、登記名義人が自ら登記を申請していることを確認するために用いられる符号等の情報です。現在の登記識別情報は12桁の符号で通知されます。登記事項証明書に記載される公開の権利情報と、申請時に使う秘密の情報を区別します。

登記記録そのものではない

登記事項証明書は、登記記録に記録された事項を証明する書面です。登記識別情報は、それとは別に、登記名義人の申請関与を確認するために使われます。証明書を取得すれば識別情報も誰でも分かるというものではありません。役割の違いを理解すると、取引調査と申請手続のどちらで必要となる資料かを整理できます。

通知される登記と本人の関与を確認する

登記が完了した場合の通知には、不動産登記法21条等の規定があります。登記によって権利者となった人について、申請人との関係等の条件を確認します。すべての登記で同じ人へ同じように再通知される制度と考えないことが重要です。氏名や住所が登記記録に載ったという事実だけで、通知の有無まで判断しないようにします。

使うのは法律で提供が求められる場面

登記権利者と登記義務者が共同して権利に関する登記を申請する場合などに、登記義務者の識別情報を提供することが求められます。情報を知っていれば、本人の意思や代理権を問わず自由に名義変更できるということではありません。今回の申請で誰の情報を使うかを、権利者・義務者の立場から確認します。

紛失・失効と代わりの本人確認

登記識別情報は、紛失したから同じものを簡単に再発行してもらう、という仕組みではありません。必要な情報を提供できない場合には、23条の事前通知等の制度を検討します。情報を失ったことだけで所有権が消えるわけではありませんが、申請時の確認は省略できません。情報が漏れたおそれがある場合の失効の申出も、紛失時の再通知とは別の制度です。

比較して確認する

学習用の具体例

Aが土地を売るために書類を準備しており、買主Bから登記識別情報の画像を先に送るよう求められたとします。識別情報は一般公開する資料ではないため、登記事項証明書と同じ扱いにはしません。何の申請のために、どの段階で、誰へ提供する必要があるかを確認します。この例は資料の役割を整理するためのもので、実際の符号を示すものではありません。

確認問題

問1：登記事項証明書を取れば12桁の符号も分かりますか。

解説：分かりません。公開の登記記録と、申請に用いる識別情報は別です。

問2：識別情報の紛失は所有権の消滅を意味しますか。

解説：意味しません。ただし申請時には、必要に応じて別の本人確認手続を検討します。

問3：識別情報を知る人なら、代理権がなくても自由に登記できますか。

解説：いいえ。識別情報の提供だけで、当事者の意思や申請権限の確認が不要になるわけではありません。

関連する学習

• 登記識別情報と登記済証は何を証明する？

• 売買の所有権移転登記に必要な原因・情報は？

学習の入口に戻る