不動産の二重売買｜先に買った人と先に登記した人

契約当事者の間と、第三者との関係を分ける

Aが自分の土地をBへ売った場合、AとBの間で所有権がいつ移るかは、契約の内容と意思表示による物権変動の問題です。契約に特別な定めがある場合もあるため、「代金を払った日」「登記をした日」に必ず移ると一律には決めません。

これとは別に、Bが自分の権利を第三者へ主張する場面では、民法177条の登記による対抗要件が問題になります。所有権を取得するための条件と、その取得を第三者へ対抗するための条件は違います。この二段階を分けると、二重売買の仕組みが読みやすくなります。

先に買ったBと、後から買ったC

Aが土地をBへ売った後、同じ土地をCへも売ったとします。Bが先に売買契約をした事実だけで、Cに対し常に優先できるとは限りません。BとCが相互に登記の欠缺を主張できる第三者の関係に立つ場合、原則として先に登記を備えた側が優先します。

例えば、Bが売買代金を全額払っていても未登記で、Cが先に所有権移転登記をしたなら、Bは先に買ったことや代金支払だけでCへ対抗できるわけではありません。BからAへの責任追及の問題と、BとCのどちらが土地の権利を主張できるかは別に検討します。

Cが知っていた場合でも、直ちに結論は逆転しない

「後の買主Cが先の売買を知っていた」という事実は重要ですが、それだけでCが登記なくして対抗できない側へ当然に回るわけではありません。177条の第三者は、一般に善意の者だけに限られるとは解されていないためです。

ここでいう悪意は、先の権利取得等の事実を知っているという意味です。日常語の「人柄が悪い」「不親切」と同じではありません。試験では、先の売買を知っているという一文を見ただけで、必ずBが勝つと判断しないことが大切です。

背信的悪意者という例外

単に事情を知っているだけでなく、信義則上、登記の欠缺を主張する正当な利益を有しないといえる者は、背信的悪意者として177条の第三者から除かれることがあります。例えば、先の買主を害する目的や、不当に高い価格で売り付ける意図など、具体的な取引事情を総合して判断する問題です。

ただし、一つの事情だけで自動的に背信的悪意者が成立するという公式ではありません。「安く買った」「知人だった」など、日常的な事情を単独で決め手にしないでください。誰がどの事情を知り、どのように取引へ関与したかが、単純な悪意との違いになります。

三つの事例を比べる

この表は、個別の裁判例の結論を条件一つに還元するものではありません。まず原則である登記の対抗関係を置き、例外を検討すべき具体的事情がある場合に、その事情を丁寧に読みます。先に例外から考え始めると、原則の問題まで複雑にしてしまいます。

第三者という言葉は、登場人物全員を意味しない

AはBへ売った本人であり、Bとの関係で、単にBが未登記だからといって177条の第三者としてBの権利を否定できる立場ではありません。不法占拠者なども、いつでも登記がないと反論できる人になるわけではありません。契約当事者以外の人が登場したら、まず登記の欠缺を主張する正当な利益があるかを考えます。

最後は、Aから誰へどの順序で権利が移る合意がされたか、BとCの登記はどうなっているか、Cに背信性の問題があるか、という順に図を書いて整理します。「契約が先」「代金支払が先」「登記が先」という三つの日付を、同じ意味で使わないことが基本です。

Aへの請求と、Cに対する主張の相手を分ける

BがCへ土地の所有権取得を対抗できないという結論になった場合でも、Aに対する契約上の請求まで必ず消えるわけではありません。AはBにも売る約束をしているため、その履行や不履行の問題を別に検討します。逆に、Aへ損害賠償を請求できる可能性があることは、未登記のBが登記を備えたCから当然に土地を取り戻せる根拠にはなりません。図へ矢印を書く際は、BからCへの物権的な主張と、BからAへの契約上の請求を別の線にすると、誰との優劣を問う設問なのかが明確になります。