建物譲渡特約付借地権の30年と借家への移行は？

建物譲渡特約付借地権は、設定後30年以上を経過した日に建物を地主へ相当の対価で譲渡し、借地権を消滅させる特約を定める制度です。一定の使用継続者の請求で借家関係へ移る規定もあります。土地の借地と建物の利用を分けて確認します。

30年は譲渡までの期間として読む

24条1項は、設定後30年以上経過した日に建物を譲渡する特約を定めます。30年借りれば自動的に建物が地主のものになる規定ではありません。借地権を消滅させる目的、譲渡する建物、対価、時期等の契約内容を確認します。23条2項の借地権を設定する場合は除かれます。一般定期借地の50年以上という期間との違いも整理します。

相当の対価という条件を確認する

建物を地主へ相当の対価で譲渡することが特約の内容です。無償譲渡や名目だけの金額を含め、何でも同じ制度と判断するのではありません。普通借地満了時の13条による時価買取請求とも、発生の根拠が違います。特約による譲渡と法定の請求を分けます。地主が取得する建物の内容、対価の定め、借地消滅との対応を資料で確認します。

使用継続者の請求による借家を読む

特約により借地権が消滅しても、元の借地権者又は建物賃借人が使用を続けて請求すると、2項の建物賃貸借を検討します。原則として請求時に期間の定めのない賃貸借がされたとみなします。使用継続と請求の主体が重要です。誰でも請求なしに当然に同じ関係になるのではありません。借地がなくなったことと、建物利用が即時に終わることを区別します。

残存期間等の特則を確認する

元の借地権者が請求し、借地権の残存期間があれば、その残存期間を建物賃貸借の期間とする扱いがあります。また、当事者が38条1項の定期建物賃貸借契約をした場合は、24条3項を確認します。切替え後の契約をすべて無期限と決めません。土地と建物の契約について、当事者、成立根拠、期間をそれぞれ別の欄に整理すると理解しやすくなります。

比較して確認する

学習用の具体例

設定から35年後に建物を地主へ相当の対価で譲渡する特約がある例です。借地権が消滅しても、建物を使い続ける元の借地権者が請求した場合は24条2項を確認します。元の借地に残存期間があるか、38条の契約があるかも調べます。借地消滅だけを理由に全員直ちに退去と判断せず、建物側の関係を確認します。譲渡の効果と、請求による建物賃貸借の成立を、別々の段階として時系列に整理します。

確認問題

問1：30年借りれば、特約なしで建物が地主へ移りますか。

解説：いいえ。24条の目的・時期・対価等を持つ特約を確認します。

問2：24条には相当の対価という条件はありませんか。

解説：条件があります。無償譲渡等を一律に同じ制度として扱いません。

問3：借地消滅後の使用継続者の請求は検討しますか。

解説：検討します。2項の借家、残存期間、3項の契約の扱いを確認します。

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