事業用定期借地権の期間と公正証書の要否は？

事業用定期借地権等は、専ら事業用で居住用を除く建物の所有を目的とする借地です。10年以上30年未満と、30年以上50年未満で適用する規定が異なり、どちらも設定契約は公正証書によります。用途・期間・方式を分けて確認することが重要です。

専ら事業用という目的を確認する

23条は専ら事業の用に供する建物について、居住の用に供するものを除くとします。法人が借主だから自動的に該当するのではなく、建物の利用目的を確認します。店舗と住居の併設等では専ら事業用の要件を検討します。会社の社宅という事業上の支出であっても、居住の用に供するかは別の判断です。名義や経費の分類を建物の用途へ置き換えません。

10年以上30年未満は2項を読む

2項は3条から8条、13条、18条を適用しないと定めます。普通借地の存続期間、更新、再築延長、買取請求等をそのまま使わないようにします。10年ちょうどはこの区分、30年ちょうどは次の区分です。期間が短いから一時使用の借地、と決めるのでもありません。23条の用途と期間の条件を満たすかを先に確認します。

30年以上50年未満は1項を読む

1項は、更新、建物築造による期間延長、13条の買取請求をしない旨を定められるとします。30年ちょうどを含み、50年ちょうどは含みません。2項の列挙規定の適用除外と、1項の所定の特約を定める構造を読み分けます。期間の記載に対応する項を特定し、その項で必要となる合意の内容を契約書等から確認します。

公正証書は両区分で必要になる

3項は前二項の借地権設定契約を公正証書によるものとします。期間が25年でも40年でも、私的な書面に署名しただけで同じ方式を満たすとはいえません。22条の一般定期借地の公正証書等の書面とは違います。公正証書を作れば用途や期間の条件まで満たすわけでもないため、三つの条件を別に確認します。契約名だけで適用制度を確定しないことも大切です。

比較して確認する

学習用の具体例

店舗専用の建物所有のため、土地を25年借りる例と40年借りる例を比較します。前者は23条2項、後者は1項の区分として検討し、どちらも3項の公正証書を確認します。借主が法人でも、建物を従業員の住居として使う別の例なら、専ら事業用で居住用を除くという目的から検討し直します。期間の数字だけが合うから成立とせず、用途、期間に対応する項、特約、方式を順に照合します。

確認問題

問1：会社が借りる居住用建物なら、23条へ当然に該当しますか。

解説：いいえ。建物の用途と専ら事業用・居住用を除くという条件を確認します。

問2：30年ちょうどは、10年以上30年未満の区分ですか。

解説：違います。30年以上50年未満の1項を検討します。

問3：25年なら、私的な書面だけで方式を満たしますか。

解説：23条3項は公正証書を要求します。一般定期借地の方式と区別します。

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