一般定期借地権の50年と契約方式は？

一般定期借地権は、期間を50年以上とし、更新・建物再築による延長・建物買取請求をしない旨の特約を定める制度です。特約には書面等の方式が必要で、公正証書だけには限りません。50年という期間だけで、自動的に定期借地になるわけではありません。

50年以上の期間を確認する

22条は存続期間を50年以上として借地権を設定する場合を扱い、50年ちょうども含みます。これは建物所有目的の借地権の制度で、建物そのものを借りる定期建物賃貸借とは別です。事業用定期借地等の10年・30年・50年未満の区分を、そのまま一般定期借地へ置き換えません。何を借りる契約かを特定してから、期間条件を当てはめます。

三つの特約の内容を確認する

22条では、契約の更新がないこと、建物の築造による期間延長がないこと、13条の買取請求をしないことを定められます。期間が50年以上の普通借地に、この特約が当然に付く制度ではありません。更新請求や土地の使用継続による更新も含む条文を読み、排除する事項を契約内容として確認します。単に期間満了と書くことと、所定の特約は分けて考えます。

書面と公正証書を読み分ける

特約は公正証書による等の書面によります。公正証書を利用できますが、22条がそれだけを唯一の方式としているわけではありません。23条の事業用定期借地等の公正証書と混同しないことが重要です。公正証書という語があるから私的な書面は必ず不足する、と読み替えないようにします。方式と特約の内容は、それぞれ別に満たす必要があります。

電磁的記録の規定を確認する

現行22条2項は、特約内容を記録した電磁的記録による場合、書面によるものとみなす扱いを定めます。古い教材の必ず紙という説明だけでは判断しません。方式を整えれば期間条件まで満たすわけでもないため、期間、特約、方式を一つずつ確認します。満了時に建物をどう扱うかの検討も、契約の類型が正しく特定されてから行います。

比較して確認する

学習用の具体例

建物所有目的で土地を60年借りる例です。数字だけで一般定期借地とせず、更新・延長・買取請求をしない特約と方式を確認します。同じ60年でも特約がなければ別の検討になります。公正証書の有無だけで合否を決めるのでもなく、22条の書面等の条件を満たすかを調べます。定期建物賃貸借の事前説明等を、この借地契約の要件へ混ぜないことにも注意します。土地の契約と建物の契約を分けるのが確認の出発点です。

確認問題

問1：50年ちょうどは期間条件に含まれますか。

解説：含まれます。22条は50年以上と定めています。

問2：60年なら特約を見なくても定期借地ですか。

解説：いいえ。期間だけでなく特約の内容と方式を確認します。

問3：22条は公正証書以外の書面をすべて認めませんか。

解説：そのようには定めていません。公正証書等の書面と2項の電磁的記録を確認します。

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