借地の建物買取請求権はいつ行使できる？

普通借地権の期間が満了し契約の更新がないとき、借地権者は原則として建物等を時価で買い取るよう請求できます。期間満了か、更新がないか、対象物と借地の類型を順に確認します。定期借地等には特則があるため、建物が残るという事実だけで結論を出しません。

期間満了と更新なしを確認する

13条1項は、借地権の存続期間が満了し、契約の更新がない場合を定めます。満了したという情報だけでなく、5条・6条の更新も確認します。債務不履行の解除など、満了と異なる終了原因へ同じ要件を当てはめることも避けます。いつ、どの原因で借地が終わるのかを先に整理し、その上で13条を読むことが大切です。

対象は建物等で価格は時価

建物のほか、借地権者が権原により土地へ附属させた物が対象です。価格は時価であり、建築費や借地権者の希望額を当然にそのまま採用するのではありません。地主が任意に購入する売買の申込みと、法律上の買取請求権を区別します。対象物が誰の所有で、どの権原で附属させたものかも確認し、すべての設備が一律に対象になると考えません。

無承諾再築と支払猶予を分ける

13条2項は、満了前に地主の承諾なく残存期間を超えるものとして築造された建物について、裁判所が地主の請求で代金支払に相当の期限を許与できるとします。無承諾だから同条の請求が直ちにすべて消える、と読む規定ではありません。再築による借地期間の延長や、更新後の解約等は7条・8条等で別に確認します。

借地の類型と不利な特約を確認する

22条の一般定期借地、23条の事業用定期借地等では、買取請求をしない特約又は規定の適用除外が問題になります。一時使用目的にも特則があります。普通借地の説明を、あらゆる土地賃貸借へ広げないようにします。16条の借地権者に不利な特約の扱いも、定期借地等の特則と併せ、どの制度の契約かを特定して検討します。

比較して確認する

学習用の具体例

普通借地権の期間が満了し、更新されないことが確定した場面で、借地権者Aの建物が残る例です。13条の要件を確認し、地主Bへの時価買取請求を検討します。同じ建物が残る場合でも、22条の要件を満たす定期借地で買取請求をしない特約があれば、同じ結論を使えません。建物があるという情報より先に、契約の類型と終了原因を確かめます。時価の判断と、契約終了の判断も分けて整理します。

確認問題

問1：満了すれば、更新の有無を問わず直ちに買取請求ですか。

解説：いいえ。13条は満了と更新がないことを要件にします。更新の扱いも確認します。

問2：買取価格は建築費の全額ですか。

解説：条文は時価と定めます。建築費の返還や希望額と同じものではありません。

問3：定期借地にも必ず同じ買取請求がありますか。

解説：いいえ。契約類型に応じた特約・適用除外を確認してから結論を出します。

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