実務手続不動産の鑑定評価に関する理論

権利の態様の確認では何の資料を照合する？

LavaEstate編集部更新 2026/10/29約3分

評価対象の所有権・賃借権等の存否と内容を、登記・賃貸借契約・使用実態の資料と照合する方法を学びます。

この記事の目次 12項目

手続の要点

対象不動産に係る権利関係を明らかにし、当初確定した評価対象の権利と一致するかを確認します。

権利の態様の確認は、対象不動産にどのような権利が存在し、評価対象として確定した権利が実際にどの内容で存在するかを確かめる作業です。物的確認が「どの土地・建物か」を確かめるのに対し、こちらは「その不動産のどの権利を評価するか」を資料と照合します。

権利関係を調べる前に、対象の筆、建物、区画等が特定されている必要があります。隣接地の契約書や別棟の登記を、対象物件の資料と誤って結び付けると、その後の判断もずれます。複数の筆・棟・契約がある案件では、それぞれに識別番号を付けて対応表を作ります。

そのうえで、当初の対象確定条件を確認します。土地の所有権を評価するのか、借地権を評価するのか、賃貸中の建物と敷地を評価するのかによって、確認すべき権利と評価への反映が変わります。所有者名が一致したというだけで対象の確認を終えないようにします。

登記事項証明書からは所有権や登記された権利を確認します。ただし、不動産に関わる契約や利用関係のすべてが、登記に現れるとは限りません。賃貸借契約書、更新合意、賃料改定の記録、管理者等からの聴取も利用し、現に誰がどの範囲を使っているかを照合します。

例えば、建物の所有権について登記上の名義が一致していても、各区画が賃貸されていれば、その契約条件を無視して自用の建物と同じ状態に置くことはできません。契約期間、賃料、敷金、解約等の条件を確認し、資料の内容と実際の入居・支払状況が一致しているかを調べます。

資料を読んだ際には、「権利者は誰か」「対象の範囲はどこか」「どのような内容か」「価格時点でどうなっていたか」を分けて記録します。現在の契約条件を、そのまま過去の価格時点へ当てはめないことも必要です。変更契約がある場合は、元の契約と変更後の内容を一緒に管理します。

登記と契約書で名義や範囲が異なるときは、承継、契約変更、資料の更新漏れ等の事情を確認します。一つの資料だけを選んで食い違いを消すのではなく、何が確認でき、どの点がなお不明なのかを明らかにします。権利について当事者の主張が分かれている場合には、その相違も把握します。

賃貸ビルの評価で、登記上の所有者はA、賃貸借契約書の貸主はBと記載されているとします。Bが単に所有者と異なるというだけで、直ちに契約が存在しないとは決められません。契約関係、管理・転貸の仕組み、各資料の作成時期等を調べ、対象とする権利の内容を確認します。

調査しても確定できない点が残る場合は、評価上の取扱いと調査範囲を整理します。確認できなかったことを、権利が存在しないという結論へ置き換えないようにします。報告書では、対象とする権利の種類、資料との照合結果、不明事項の扱いを対応させ、読み手が評価の前提を理解できるようにします。

問1　登記されていない賃貸借は、権利確認で調べなくてよいですか。

答えは、違います。契約等の資料と利用実態も確認し、対象不動産に係る権利関係を明らかにします。

問2　所有者の氏名さえ一致すれば、権利の内容の確認は完了しますか。

答えは、完了しません。対象の範囲、権利の内容、評価条件との対応等も必要です。

問3　調査で解消できない不一致は、報告書から削除すればよいでしょうか。

答えは、違います。未確認事項と評価上の取扱いを明らかにし、調査範囲と結び付けて示します。

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