対象不動産の確定｜土地建物の範囲と、評価する権利を明らかにする

住所だけでは、評価対象は決まらない

一つの住所に複数の土地や建物が含まれる場合や、一棟の建物の一部だけを評価する場合があります。土地なら所在・地番・地積、建物なら所在・家屋番号・構造・床面積などを整理し、どこまでが対象かを明らかにします。住居表示と登記上の表示も区別します。

例えば隣接する二筆の土地を一体の駐車場として使っていても、依頼は片方の一筆だけかもしれません。現地でまとまって見えることと、依頼された物的範囲が一致するとは限りません。一体利用の状態を考慮するのか、独立した土地として見るのかも、条件とあわせて整理する必要があります。

同じ土地でも、権利の態様が違えば別の問い

更地の所有権、借地権、底地、借地権付き建物、貸家及びその敷地では、対象となる権利と経済的な利益が異なります。所在地と面積が同じだから、同じ評価額になるわけではありません。何を所有し、誰がどのように使えるかを確かめます。

土地所有者が借地人へ貸している土地を売る場面で、更地価格だけを示しても、底地の価値を説明したことにはなりません。地代、契約期間、譲渡等に関する条件、権利の市場性などの検討が必要になります。評価対象の権利は、手法を計算した後で決める付け足しではありません。

確定と確認は、往復しながら整合させる

確定は、何を評価するかを基本的事項として明らかにする作業です。確認は、実地調査や権利関係の調査等によって、その対象の状態を確かめる作業です。依頼者の説明だけで現実との一致が保証されるわけではないので、両者を照らし合わせます。

例えば依頼内容では自己使用建物でも、現地調査で他社の事務所利用が判明したなら、使用関係を確認します。新たな情報に応じて対象の類型や条件の整理を見直すことがあります。最初に一度書類を作ったから、その後の調査結果を反映しなくてよいというものではありません。

範囲の違いは、価格の比較にも影響する

土地の面積、建物の延べ面積、賃貸できる面積は同じではありません。土地建物一括の取引価格を土地だけの単価として使ったり、建物全体の収入を一部区画の評価へ入れたりすれば、比較や計算の土台が崩れます。資料に付された対象範囲を一つずつ対応させます。

共有持分を評価する場合も、単に全体価格へ持分割合を掛ければ常に終わるとは限りません。どの権利を対象とし、市場でどのように取引されるかを検討する必要があります。ここで重要なのは一律の減額率を暗記することより、全体と持分を同じ対象として扱わないことです。

対象の説明を、一文で言えるか確かめる

「甲土地の所有権を、現存する借地権の負担を考慮した底地として評価する」と書けば、土地所有者の利益を扱うことが読み取れます。「甲土地と乙建物を、現状の賃貸借を前提に一体として評価する」なら、土地だけの評価とは異なると分かります。

問題では、登記を調べたから権利の確認はすべて終わり、という省略にも注意します。賃貸借など契約の確認が必要な事項もあります。物的範囲、権利、評価条件の三つをそろえると、何についての評価額なのかを後の分析まで一貫させられます。

建物の一階だけを評価する例

三階建ての一棟について、一階の店舗区画だけが依頼対象だとします。この場合、建物全体の延べ面積や収益をそのまま一階へ用いることはできません。どの区画、共用部分、敷地に関する権利までを扱うのかを明らかにします。区画が物理的に分かれていることと、独立した権利として処分できることも同じではありません。

賃料の評価であれば、貸付範囲、共用部分の利用、設備や内装の負担、敷金等の取扱いを確認します。売買価格の評価であれば、売買の対象となる権利そのものを検討します。住所と床面積だけをそろえれば、価格と賃料を同じ対象で比較できるというものではありません。

対象を図面に線で囲み、対応する権利を併記すると、全体と一部の取り違えを見つけやすくなります。対象の確定に曖昧さが残っていると、その後の資料や計算が精密でも、別の問いに答えた評価になってしまいます。