LELavaEstate
メニュー

46記事で学ぶ基礎コース

不動産鑑定評価の学習順序価格・3手法・収益計算

価格の種類と最有効使用を土台に、原価法・取引事例比較法・収益還元法を学びます。純収益と利回りを確認して、直接還元法とDCFの例題へ進めます。

対象：不動産鑑定評価理論を初めて学ぶ方、計算式の意味を確かめたい方

最初の記事から学ぶ →

STEP 1

価格形成の土台をつかむ

目標：評価の目的、不動産の特性、効用・稀少性・需要と賃料を説明できる。

  1. 不動産鑑定評価とは｜希望価格・成約価格と、経済価値の判断の違い

    不動産鑑定評価は経済価値を判定して貨幣額で示す判断です。対象・価格時点・価格の種類を明確にして分析します。

  2. 不動産の自然的特性と人文的特性は？

    土地の位置固定性・永続性等の自然的特性と、用途・併合分割・社会的位置等の人文的特性を比べます。

  3. 効用・相対的稀少性・有効需要の違い｜不動産価格が生まれる三つの条件

    効用・相対的稀少性・有効需要が互いに影響して不動産価格を形成することを、具体例から学びます。

  4. 不動産の価格と賃料｜使用の対価と資産価値のつながり

    賃料は一定期間の使用の対価、価格は不動産の経済価値を一時点の額で表すものです。賃料を単純に何年分か足すのではなく、費用・時点・リスクをそろえて関係を考えます。

STEP 2

価格形成の原則を事例へ使う

目標：変動・代替・需給・競争・寄与・均衡・適合・予測の視点を使い分ける。

  1. 変動の原則は価格時点の判断にどう使う？

    価格形成要因とその相互関係が変わることを踏まえ、時点修正や最有効使用で変化の理由を分析します。

  2. 代替の原則｜買い手が比較する選択肢から価格を考える

    不動産の価格は、同じような効用を持つ代替財との比較の影響を受けます。地理的に近いだけで事例を選ばず、用途・規模・予算・需要者が競合するかを確認します。

  3. 需給の原則｜全国の数字を、対象不動産の市場へつなげる

    不動産価格は需要と供給の相互関係から形成されます。ただし不動産は移動できず、一つずつ条件が異なるため、地域・用途・価格帯ごとの需給を確かめる必要があります。

  4. 競争の原則｜超過利潤が将来も続くかを市場から考える

    超過利潤が競争を呼び、競争が利潤を減らす関係を学び、現在の収益が続くと仮定できるかを考えます。

  5. 寄与の原則｜設備にかけた費用と、不動産全体の価値の増加を比べる

    設備や改修の価値は、支出した費用そのものではなく、不動産全体の価値へどれだけ寄与するかから考えます。費用・収益・市場の評価をつないで判断する原則です。

  6. 均衡の原則と適合の原則｜物件内部と周辺環境を分けて考える

    均衡の原則は不動産の構成要素の組合せ、適合の原則は周辺環境との関係を見る原則です。建物を豪華にすることだけで、土地建物全体の価値が高まるとは限りません。

  7. 予測の原則とは｜将来の見通しが現在の不動産価格に反映される理由

    市場参加者が価格時点で合理的に見通せた将来の変化と、評価後に実際に起きた出来事を区別します。

  8. 収益逓増・逓減の原則｜総収益と追加投資の収益を分ける

    投資を増やすと総収益が増えていても、追加の単位投資が生む収益は途中から小さくなることがあります。平均と限界、収益と費用を分けて、投資規模を考えます。

STEP 3

価格と評価の前提を学ぶ

目標：3手法の視点、正常価格・限定価格、最有効使用の関係を説明できる。

  1. 原価法・取引事例比較法・収益還元法｜同じ不動産を三つの角度から評価する

    原価法・取引事例比較法・収益還元法の着眼点を比べ、対象不動産と資料に応じた適用・調整を学びます。

  2. 正常価格と限定価格｜隣地を買う場面で、求める価値の違いを考える

    合理的な市場条件の下の正常価格と、併合等で通常の市場価値と異なる価値が生じる限定価格を比較します。

  3. 最有効使用とは｜判定条件と具体例

    最有効使用を地域・個別分析とつなげて解説。法令、物理、経済条件や建替え費用を検討し、現在利用・最大規模との違いを確認します。

STEP 4

市場と地域の要因を分析する

目標：自然・社会・経済・行政の動きを、住宅・商業・工業地域の条件へ結び付ける。

  1. 自然的な一般的要因は市場分析にどう反映する？

    地質・地勢・土壌・気象等の自然条件を捉え、地域の土地利用と対象不動産の価格への影響を分析します。

  2. 人口・世帯数と不動産価格｜一般的要因から地域の需要へつなぐ

    人口の増減は重要な資料ですが、人口が増えれば必ず地価が上がるという関係ではありません。世帯構成、移動、働き方等を、住宅や店舗への具体的な需要へつないで考えます。

  3. 金利・所得・金融環境は不動産価格にどう影響する？｜経済的要因の読み方

    金利・所得・融資動向による購入能力と投資判断の変化を、地域の雇用・需給や物件条件に照らして分析します。

  4. 行政的要因と法規制の変化をどう分析する？

    土地利用・建築・防災・税制等の区域、施行時点、利用や手続を調べ、行政的要因が需給と費用へ及ぼす影響を学びます。

  5. 住宅地域の地域要因では何を比較する？

    住宅地域の交通・買物・学校・公園・街路・環境等を比較し、標準的な利用と需要者の条件を把握します。

  6. 商業地域の繁華性と商圏をどう分析する？

    商業地域の商圏・通行・業種の集積を、訪れる顧客の目的と時間帯に照らして分析します。

  7. 工業地域の物流・用水・労働力をどう評価する？

    工業地域の物流、用水・電力、労働力、関連産業、環境規制を、産業や施設の用途に応じて分析します。

STEP 5

物件と評価条件を確定する

目標：個別要因、対象・条件・価格時点を分け、確認した事実と想定を明示できる。

  1. 土地の個別的要因｜形状・規模・間口・接道を価格へつなげて考える

    対象地の形状・規模・間口・接道等を地域の標準と比較し、利用可能性、追加費用、需要者の選択への影響を学びます。

  2. 建物の個別的要因｜築年数だけでなく、機能・維持管理・利用の適合を見る

    建物の構造・設備・施工・維持管理・法令適合性を調べ、利用の便益、費用、収益力への影響を分析します。

  3. 建物と敷地の適応状態｜建物単体と、土地建物一体の価値を分ける

    土地建物一体の不動産を、用途・規模・配置の組合せが生む効用から分析し、単体価格との関係を学びます。

  4. 賃貸借契約と不動産価格｜賃料・解約・修繕負担が収益に及ぼす影響

    賃貸不動産では、契約書の月額賃料だけでなく、契約期間、解約、更新、一時金、費用負担等を検討します。土地や建物の所有権と、借地権・底地等の権利の態様も区別します。

  5. 環境・災害リスクの価格への反映｜費用・収益・利回りの重複を防ぐ

    土壌汚染や災害リスクは、調査結果、市場の反応、対策の状態から分析します。対策費を引くだけで終わらせず、収益や売却可能性への影響と、二重計上の有無を確認します。

  6. 対象不動産の確定｜土地建物の範囲と、評価する権利を明らかにする

    対象不動産の確定では、所在地や面積だけでなく、どの土地・建物・部分と、どの権利を評価するかを明らかにします。現地で確かめる「対象不動産の確認」と役割を分けます。

  7. 現状所与・独立・併合・分割の鑑定評価｜対象をどう切り出す条件か

    対象確定条件は、不動産を現状の利用単位で見るか、独立・併合・分割したものとして見るかを定める条件です。現実と異なる価格形成要因を置く想定上の条件と区別します。

  8. 調査範囲等条件とは｜分からない部分を残すときの判断と説明

    調査範囲等条件で調査の範囲・方法を限定するときの合理性、未確認事項の影響と説明を学びます。

  9. 想定上の条件を設定できる場合｜依頼者の希望だけでは決められない

    事実と異なる価格形成要因を前提にする想定上の条件を、必要性・合理性・実現性・利用者への影響から判断します。

  10. 価格時点とは｜調査日・評価日・報告日との違いを事例で整理

    価格時点は、不動産の価格や賃料を判断する基準となる日です。現地を調べた日や報告書を作成した日とは役割が異なり、同日でなければならないものではありません。

  11. 過去・現在・将来時点の鑑定評価｜資料と情報の使い方はどう違う？

    過去・現在・将来の鑑定評価は、価格時点の違いで整理します。どの場合も対象と時点を確定し、その時点に対応する資料・状態・市場の予測を検討します。

STEP 6

費用と取引から価格を求める

目標：積算価格と比準価格を区別し、減価要因と補正の方向を判断する。

  1. 原価法の計算｜再調達原価から減価修正して積算価格を求める

    価格時点の再調達原価を求め、減価修正して積算価格を試算します。会計上の減価償却との違いも学びます。

  2. 減価修正とは｜物理的・機能的・経済的要因と、減価償却との違い

    減価修正は、再調達原価から価格時点における価値の減少を反映するための作業です。会計上の減価償却額を、そのまま差し引くこととは区別します。

  3. 取引事例比較法の計算｜補正の向きと単価から総額への換算

    事情・時点・地域・個別条件の差を補正し、事例から対象不動産へ直す方向を検算して比準価格を求めます。

STEP 7

純収益と率を整理する

目標：収支項目を分類し、還元利回りと割引率の役割を使い分ける。

  1. 収益還元法の考え方｜純収益と利回りを対応させ、直接還元とDCFを使い分ける

    不動産の将来の純収益と投資に求められる収益性から収益価格を求め、直接還元法とDCF法を使い分けます。

  2. 純収益とは｜賃料収入、総費用、借入返済、NOIを区別する

    純収益は、評価に対応する総収益から総費用を控除して求めます。家賃の入金額や会計上の利益、借入返済後の手残りと混同せず、利回りやDCFの前提と範囲をそろえます。

  3. 還元利回りと割引率の違い

    還元利回りと割引率の役割、最終還元利回りとの違いを整理。R＝Y－gの成立条件と、償却前後の収益との整合を例で確認します。

STEP 8

収益価格を計算する

目標：単年の直接還元と、各期収益・復帰価格を割り引くDCFを計算できる。

  1. 直接還元法の計算｜純収益と還元利回りの対応を例題で確認

    直接還元法は、一期間の純収益を対応する還元利回りで割って収益価格を求めます。年間か月間か、費用をどこまで控除した収益かをそろえてから計算します。

  2. DCF法の計算｜各期収益と復帰価格

    DCF法を3年間の例題で計算。各期純収益、4年目収益から求める復帰価格、売却費用、割引時点を表と確認問題で整理します。

  3. 鑑定評価の計算過程を採点しやすい形でどう残す？

    鑑定評価の計算過程を条件・式・代入・単位・結論に分けて記録する方法です。

  4. 鑑定理論の短答で定義・限定語・例外をどう見抜く？

    鑑定理論の短答肢を定義・限定語・例外に分け、評価基準のどの語句と異なるかを調べます。

  5. 鑑定理論の論述答案を定義・理由・適用でどう組み立てる？

    鑑定理論の論述答案を定義・理由・事例への適用に分け、設問に答える順序で組み立てます。

  6. 宅建から鑑定士へ進む際に行政法規の既習範囲をどう整理する？

    宅建で学んだ都市計画法・建築基準法等を鑑定士の出題範囲と照合し、追加で学ぶ制度を選びます。

  7. 法令と鑑定評価基準の改訂を確認する資料一覧をどう整える？

    法令・行政の運用・鑑定評価基準・試験案内のURL、参照箇所、版、施行日を記録します。

学習の仕上げ

記事の確認問題を、根拠も含めて説明してみましょう。間違えたときは、数字だけでなく「誰に・どの条件で適用されるか」を確認してから解き直します。

直接還元法の計算を試す →
ほかのコースを選ぶ