賃貸借契約と不動産価格｜賃料・解約・修繕負担が収益に及ぼす影響

表面の月額賃料が、所有者の利益とは限らない

同じ月額賃料の二つの物件でも、共益費、一時金、修繕負担、フリーレントなどが異なれば、所有者が得る収益は変わります。契約書の一つの数字を、そのまま純収益と考えることはできません。収入に含まれるものと、所有者が負担する支出を整理します。

例えば月額50万円の契約でも、所有者が大きな設備更新費を負担する契約と、一定の設備を借主が負担する契約では、支出の見通しが異なります。負担区分を確認せず、賃料が同じだから価値も同じと結論付けるのは適切ではありません。

契約期間と、実際に続く可能性を考える

契約上の期間、更新、解約、賃料改定に関する定めを調べます。契約書に長い期間が書かれていても、中途解約の条件によって将来の収益の確かさは変わり得ます。法令上の取扱いと実際の合意内容を対応させ、契約期間の数字だけで安定性を判定しないことが必要です。

例えば2年後に借主が解約できる契約と、解約の可能性が限定される契約では、その後の空室や再募集費用の見通しが異なります。現在の契約収入と、将来の市場賃料、空室期間を区分して考えることで、収益予測の前提が明確になります。

契約賃料と、市場の賃料水準を分ける

現在支払われている契約賃料が、価格時点の通常の新規賃料と一致するとは限りません。契約の締結・改定の時期や特別な合意によって差が生じることがあります。現在の賃料を将来もそのまま得られるか、将来の改定や再募集時に変化するかを検討します。

ただし、市場賃料より低いことだけを理由に、評価の翌月から高い賃料へ置き換えることはできません。実現可能な改定や契約終了の時期などを見通す必要があります。希望する賃料と、合理的に見込める収入を区別してください。

借地権と底地は、同じ土地でも評価する利益が違う

土地を借りて建物を所有する借地権者と、その土地を貸す底地所有者では、持っている権利と得る利益が異なります。底地では地代、契約期間、承諾等に関する条件、権利の市場性などを検討します。更地価格へ一定割合を掛ければ、契約にかかわらず自動的に底地価格が決まるものではありません。

税務上の割合や一般的な目安が存在しても、それを個別の鑑定評価額と同一視しないことが重要です。対象の契約と市場に対応する資料・手法を検討します。また借地権と底地の併合による利益を扱う場合は、別々に存在する現状の価値と、併合した場合の価値を区別します。

契約書と収支を、一緒に照らし合わせる

契約書では年額600万円、実際の入金が年額540万円なら、滞納、減免、入替え、共益費の計上などを確認します。差額60万円を直ちに恒常的な空室損失と決め付けないことが大切です。収支の数字から契約を確かめ、契約から将来の収支を考えるという往復が必要になります。

問題では、土地建物の物理的な状態だけで賃貸不動産を評価できるという表現に注意します。貸家及びその敷地の評価には、権利と契約、その契約が生む収益の検討が欠かせません。借主の立場での利益と、貸主が得る利益も混同しないようにしましょう。

同じ建物を、更地・底地・借地権として見ない

土地所有者AがBへ土地を貸し、Bが建物を所有しているとします。Aの持つ底地の価値を求める問いと、Bの持つ借地権や建物の価値を求める問いは異なります。土地の位置が同じでも、それぞれが得る収益や負担、処分できる権利が同じではないからです。

底地の評価では、地代がどう決まり改定されてきたか、契約の残る期間や承諾に関する条件などを調べます。借地権者の側では、その土地を利用する利益と地代等の負担を検討します。契約内容を見ずに、土地全体の価格を固定の割合で二つへ割り振るのでは、個別の権利の価値を十分に説明できません。

貸家及びその敷地では、所有者が土地建物を持ちながら、建物を第三者へ賃貸しています。借地権付き建物との違いを、誰が土地を所有し、誰が建物を利用しているかから図にすると整理できます。類型の名称だけを見て、同じ収支や同じ権利を当てはめないようにします。

契約条件を確認する目的は、価格を下げる理由を探すことに限りません。長期に安定した収入を見込める契約もあれば、費用負担や早期解約が大きな不確実性になる契約もあります。対象の権利と、契約が生む利益・負担を対応させることが分析の中心です。