需給の原則｜全国の数字を、対象不動産の市場へつなげる

需要増・供給減だけで、対象の価格を断定しない

一般に、ほかの条件が同じなら、需要の増加や供給の減少は価格上昇の方向へ作用します。不動産鑑定評価基準の需給の原則も、需要と供給の相互関係から価格形成を考える原則です。

ただし、全国の住宅需要が増えたという数字だけで、すべての住宅地が同じ割合で上昇すると判断できません。対象の地域、用途、規模、価格帯に対応する需要と供給を確認します。

不動産の供給は、すぐには増やせない

土地は地理的に動かせず、建物の新設や用途変更には時間と費用、法規制上の条件があります。駅前の需要が増えても、別の地域の土地を運んで供給することはできません。

一方、供給は永久に固定されているわけでもありません。建替え、再開発、空き物件の利用転換、交通条件の変化等により、需要者の選択肢は変わります。短期と中長期を分けて分析することが必要です。

同じ地域でも、用途と価格帯で市場が違う

駅近の小型賃貸住宅が不足していても、大型の高額分譲住宅まで同じ需給状態とは限りません。床面積、賃料、購入予算、通勤先、利用目的等から需要者を具体化します。

例えば単身者向け住宅の募集期間が短く、賃料が上昇している一方、家族向け高額物件の売れ残りが増えている場合です。地域全体を「需要が強い」と一言でまとめると、対象物件に必要な情報が失われます。

募集価格と成約価格を区別する

売主が強気の価格で募集していることと、その価格で実際に取引が成立していることは違います。募集件数が増えた場合も、供給増なのか、売れずに在庫が残っているのかを分けて考えます。

資料の調査時点や集計方法も重要です。短期間の一件だけの変化を市場全体の傾向とせず、複数の指標を照合して、需要・供給・価格がどう動いているかを説明します。

将来の供給と需要者の代替行動を見る

新駅や大規模施設の計画があれば、期待だけでなく実現時期と競合供給を確認します。需要者が隣の地域へ移る、購入から賃借へ切り替えるなどの代替行動も、対象市場の需給を変える要因です。

代替の原則と競争の原則を合わせて、需給の変化が価格と収益へ伝わる経路を整理してください。