競争の原則｜超過利潤が将来も続くかを市場から考える

高い利益は、ほかの投資家の行動を変える

不動産鑑定評価基準の競争の原則は、超過利潤が競争を招き、競争がその超過利潤を減少させ、やがて消滅させる傾向を持つことを示します。不動産相互間だけでなく、ほかの財との競争関係も含めて価格形成を考えます。

例えば新しい賃貸住宅が高い稼働率と賃料を実現すれば、周囲で同様の計画が進む可能性があります。いま高収益である事実だけで、その水準が将来も変わらないと予測するわけにはいきません。

超過利潤と、収益そのものを区別する

競争によって減少する傾向があるのは、通常の水準を超える利潤です。競争があるから賃料収入がゼロになる、所有者の利益がすべてなくなるという意味ではありません。

どの市場で、どの程度のリスクと費用に対応する収益を通常の水準とみるかが必要です。表面利回りだけが高く見えても、大きな修繕負担や空室リスクを引き受けているなら、直ちに超過利潤とは判断できません。

新しい供給は、完成までに時間がかかる

用地の確保、許認可、設計、建築、募集には時間と費用が必要です。人気が出た翌月に競合施設が完成するわけではありません。供給計画の件数だけでなく、進捗、完成時期、実現可能性を確認します。

また、法規制や立地、ブランド、設備仕様等が参入の条件になる場合もあります。原則が示す傾向と、対象市場で実際に競争が進む速度を分けて考えることが重要です。

収益予測では、変化する経路を示す

競合供給が増えると考えるなら、対象の募集賃料、空室、募集費等にどう影響するかを整理します。単に「競争があるので利回りを上げる」とするだけでは、どの収益変化を見込んだか分かりません。

例えば2年後に競合物件が完成する前提なら、1年目と3年目を同じ条件で扱うかを検討します。ただし、収支側で影響を反映した上で、同じ競争の影響を利回りへ過大に重ねないようにします。

現在の成功を、そのまま永久の前提にしない

競争の原則は、高い利益を見つけたら必ず直ちに否定するための言葉ではありません。高収益の理由、その持続性、競合が追随する可能性を調べる視点です。原則を唱えるだけでなく、対象市場の資料から時間と程度を説明します。

需給の原則と同一需給圏を合わせて、どの供給が競合し、どの需要者を取り合うのかを確認してください。