不動産鑑定評価とは｜希望価格・成約価格と、経済価値の判断の違い

値札を付けるだけの作業ではない

不動産鑑定評価では、対象不動産の経済価値を判断し、その結果を金額で表します。同じ土地でも、評価する権利、建物の有無、賃貸借等の状況により、検討対象が変わります。所在地と面積だけを入力して、常に一つの答えを出す作業ではありません。

また、鑑定評価額が当事者の売買価格を強制するものでもありません。売主の希望額、広告の売出価格、実際の成約価格、鑑定評価額は、それぞれ成立の事情が違います。これらを同じ「価格」という言葉だけで交換して使わないようにします。

何を、いつの時点で評価するのか

まず対象不動産を確定します。土地だけか土地建物一体か、所有権か借地権等か、現況を前提にするか所定の条件を置くかを明らかにします。対象とする権利が違えば、参考にできる資料や収益の範囲も変わります。

価格時点は、その時点での価値を判断する基準となる日です。現地調査を行った日や報告書を提出する日と、必ず一致するわけではありません。半年前の価格時点を設定するなら、後から判明した事情を当時分かっていた情報として混ぜないことが必要です。

売主の希望額と、資料に基づく判断を分ける

例えば、売主の希望額が6,000万円、売出価格が5,800万円、近隣の参考取引が5,200万円だったとします。この三つの平均を取れば評価が完成するわけではありません。対象の面積、接道、用途、取引事情、取引時点等を照合します。

成約価格は重要な資料ですが、特殊な事情や対象との違いを含むことがあります。一件の成約額だけで対象の価値を断定せず、比較可能性と資料の信頼性を確認します。

費用・市場・収益から検討する

評価では、再調達等に要する費用、市場の取引、将来の収益等の観点から、適切な手法を適用します。どの手法でも資料の条件が重要で、計算式へ数字を入れれば、そのまま客観性が確保されるわけではありません。

住宅地、賃貸ビル、特殊な用途の建物では、利用できる資料や重視する分析が違います。適用した手法の結果に差が生じた場合も、単純平均で済ませず、資料の信頼性や対象との適合性等を踏まえて関連付けます。結果だけでなく、判断に至る理由を説明することが必要です。

依頼目的は、希望額へ合わせる指示ではない

担保、売買の参考、相続等の依頼目的は、評価の条件や報告の内容を検討する上で重要です。しかし、依頼者が必要とする金額へ合わせて結果を作る理由にはなりません。依頼目的と、求める価格又は賃料の種類を明らかにした上で、公正な判断を行います。

設問を読むときは、「価格を決定する権限を持つ」「成約価格と必ず同じになる」といった表現に注意します。経済価値を専門的に判断する役割と、当事者が契約条件を決める役割を分けて説明できれば、鑑定評価の位置付けをつかめます。