現状所与・独立・併合・分割の鑑定評価｜対象をどう切り出す条件か

まず、現状の利用単位を把握する

複数の筆の土地を一体で利用している場合や、土地と建物が組み合わされて一つの効用を発揮している場合があります。対象確定条件を考える前に、現実にどのような利用・権利関係があるかを調べます。登記上一筆だから利用上一つとも、二筆だから別々の不動産とも限りません。

現状所与の鑑定評価は、そのような対象の現状に即して行うものです。単に何も調査しない、所有者の説明をそのまま使うという意味ではありません。現状を前提にするからこそ、実地の状態と権利関係を適切に確認する必要があります。

独立の鑑定評価では、複合状態から分ける

独立の鑑定評価は、土地と建物等が一体として効用を発揮している不動産について、その構成部分を独立したものとして扱う場合です。例えば建物のある土地を、建物がない独立した更地として評価する場面を考えると理解しやすくなります。

この結果は、現状の土地建物一体の価格と同じものではありません。土地だけを評価した金額を、そのまま現状の売却代金と読み替えると誤ります。対象確定条件を記載するのは、評価額が何の価値を表しているかを利用者へ伝えるためでもあります。

併合と分割は、対象の組合せを変える

併合の鑑定評価では、現状の複数の不動産を併合して一つの不動産として捉えます。隣地と合わせることで間口や敷地規模が改善し、利用可能性が変わる場合などです。一方、分割の鑑定評価では、現状の一体の不動産を分割したものとして捉えます。

併合して面積が増えても、単価が必ず上がるわけではありません。需要者の予算や利用可能な用途によって、総額の大きさが市場性を下げる場合もあります。分割も、接道や形状、造成費、売却期間などを考慮せず、全体価格を面積で割って終えることはできません。

条件の分類と、価格の種類は別に考える

併合という対象確定条件を置くことと、限定価格を求めることは、同じ意味ではありません。どのような利用状態で対象を捉えるかと、どの市場条件による価値を求めるかは、それぞれ基本的事項として整合させます。用語が一緒に登場しても、一対一の固定した対応とは限りません。

例えば隣地所有者だけに生じる特別な効用を検討する場合、通常の市場参加者を前提にした価格との関係も問題になります。併合後の対象をどう確定するか、誰の市場におけるどの種類の価格かを分けて説明すると、条件の名称だけで結論を決める誤りを防げます。

二筆の土地を例に、説明を組み立てる

A地100㎡とB地100㎡があり、現状は別々の所有者が使っているとします。両地を一体の200㎡として評価するのか、A地だけの現状の価値を求めるのかでは、比較対象となる事例や利用の検討が変わります。面積の合計が同じでも、接道の取り方や権利関係を無視できません。

設問を読むときは、現実の状態を最初に描き、評価上どのように切り出すかを書き足します。その上で価格時点と価格の種類をそろえます。「現実と違う条件だから全部想定上の条件」とひとまとめにせず、対象の構成を定める条件か、価格形成要因の状態を仮定する条件かを判断しましょう。

面積を分けることと、権利を分けること

一体の土地を二つの区画として評価する場合、図面上で面積を半分にすれば十分とは限りません。分割後の接道、各区画の形状、利用できる用途、造成や通路整備に必要な費用などを調べます。後方の区画へ通路を確保すれば、販売できる面積や使い方が変わる場合もあります。

また、土地を物理的に分ける想定と、共有持分をそれぞれ評価することは別です。持分は特定の半分の土地そのものを意味しません。何を分割した条件なのか、評価対象はどの権利かを明らかにします。「全体価格の二分の一」と書けるかどうかも、対象と条件を確かめてから判断する必要があります。

併合や分割により効用が変わる場合、変化をすべて面積単価へ押し込むのではなく、利用条件や必要な費用に分けて説明します。対象を切り出す条件と、その結果として生じる価格の判断を、順番に検討しましょう。