想定上の条件を設定できる場合｜依頼者の希望だけでは決められない

現実の状態と、評価上の前提を分けて示す

想定上の条件を置く場合は、現実に確認された状態と、評価で採用する前提を区別します。例えば現実には建築工事が終わっていないのに、完成後の状態を前提として価値を判断する依頼では、その前提が何かを明らかにしなければなりません。条件が書かれていないと、現状の価値と誤解されるおそれがあります。

ただし、あらゆる現実との違いを同じ種類の条件と考えるのも不正確です。建物と土地を独立に捉える対象確定条件や、調査できる範囲に関する調査範囲等条件とは、それぞれ役割を区別します。何を変更して評価するのかを最初に整理することが必要です。

目的との関係と、現実的な裏付けを検討する

想定上の条件は、依頼者が同意すれば無制限に設定できるものではありません。その依頼目的に照らして条件を置くことが適切か、実現性があるか、合法性を欠く前提になっていないかなどを検討します。高い価格を得たいという希望そのものは、合理的な設定理由にはなりません。

例えば法令上認められない規模の建物を、許可取得の見込みも確認せず完成するものとして評価すれば、利用者の判断を誤らせる可能性があります。事業計画の図面があるだけで実現性を満たすとせず、法規制、手続の進み方、資金や工事計画など、条件の内容に応じた裏付けを調べます。

実現までの期間も、結果に影響する

条件の実現に相当の時間がかかるなら、その間の費用、収益、危険性などが問題になります。将来に完成する建物の収益を、そのまま現在から得られるものとして扱ってはいけません。どの時点の、どの状態について価値を判断するのかを、価格時点とあわせて明らかにします。

例えば2年後に竣工する計画で、完成後の賃料収入を検討する場合、完成前の期間には同じ収入がない可能性があります。単に年額賃料を利回りで割るだけでは、事業の経過と対応しないことがあります。条件を設定する判断と、その条件に整合する計算を行う判断の両方が必要です。

利用者と第三者への影響も考える

条件は、評価結果を受け取る人が正しく理解できる形で示します。依頼者だけでなく、提出先やその後の利用範囲も確認することが重要です。条件付きの評価額を、条件の記載を外して広告や交渉資料に用いれば、現状についての評価と混同される可能性があります。

依頼者との合意があっても、利害関係人や利用者の利益を害するなど、鑑定評価の信頼性を損なう条件を当然に採用できるわけではありません。条件の妥当性を検討し、報告書にも条件とその理由、評価に及ぼす意味が読み取れるように記載します。

調査できないことを、事実がないことに置き換えない

土壌汚染の調査資料がない場合、「調査していない」と「汚染がない」は別の記述です。前者は情報の不足や調査範囲の問題であり、後者は価格形成要因の状態に関する前提です。資料不足を理由に、依頼者に有利な状態を自動的に置くことはできません。

学習では、条件を置いたときの利益だけでなく、どの事実を通常と違うものとして扱っているのかを具体的に読むと整理できます。条件の名称、設定の可否、計算への反映、報告書での説明を、一連の手順として理解しましょう。

建物完成を前提にする条件を読む

現状は工事中で、完成後には事務所として貸す予定の建物を考えます。完成後の仕様を前提にした価値を求めるなら、完成とはどの状態を指すか、設備・外構等を含むかを具体的にします。まだ契約されていない賃料を、確定した契約収入として表すことも避けます。

完成が遅れた場合、仕様が変わった場合、借主が決まらない場合には、評価の前提が実現しない可能性があります。その不確実性と条件の設定の可否を検討し、結果を現在の工事中物件の価値として読ませない表示が必要です。図面や契約、工程等を基に、どの前提が確認できるかを整理します。

この例では、現実の確認、条件の設定、将来収支の判断が別々に関係します。条件を付けたことで、調査や予測の裏付けまで不要になったわけではありません。何を仮定し、何を資料で確かめたかを区別して説明することが、評価結果の誤用を防ぐ基本です。