調査範囲等条件とは｜分からない部分を残すときの判断と説明

調べる範囲を限定することと、事実を決めることは違う

建物内部へ入れない、地中の状態を直接確認できないなど、調査に制約がある場面があります。その場合、どの範囲の調査を行い、どこを確認していないかを明らかにすることが必要です。調査の制約を記しただけで、未確認の要因の存在を否定できるわけではありません。

例えば室内へ入れない建物について、外観と図面から分かる範囲で評価を進められるかを検討するとします。「内部は未調査」という説明と、「内部に不具合はない」という前提は異なります。前者の制約を、そのまま後者の有利な想定へ置き換えないことが大切です。

限定した事項が、価格へどれほど影響するか

調査範囲を限定するなら、限定する事項と、その理由、結果に及ぶ影響を検討します。見えない部分だから影響は小さい、と決めることはできません。建物の安全性や土壌汚染など、価格へ大きな影響を及ぼす可能性がある事項では、より慎重な判断が必要です。

例えば賃貸面積の大半が未確認なのに、収益を精密に予測したという説明は整合しません。図面、契約、管理資料等でどこまで裏付けられるかを調べ、必要な追加調査ができない場合、依頼内容や条件を見直すことも検討します。条件は、根拠のない評価を可能にする免責文ではありません。

代替資料で何を補えるかを考える

現地の一部を確認できない場合でも、過去の調査報告、修繕履歴、図面、写真、管理者への聴取などが役立つことがあります。ただし、資料の基準日や対象範囲を調べ、現在の状態をどの程度説明できるかを評価します。古い報告書があるだけで、価格時点にも問題がないと断定することはできません。

資料同士が一致しないときは、情報を一つに丸めるのではなく、食い違いを調べます。設備台帳と現地外観が異なるなら更新の時期を確認します。補足資料を使う目的は、未確認の状態を隠すことではなく、判断の根拠と残る不確実性を具体的にすることです。

依頼目的と結果の使われ方を対応させる

同じ調査制約でも、利用目的や提出先によって、許容できるかという判断は異なり得ます。何に用いる評価なのかを確認し、その利用で重要になる要因を調べられるかを検討します。調査費を抑えたい、早く報告してほしいという希望だけで、必要な調査を省けるとは限りません。

報告書では、制約した範囲、用いた資料、確認できなかった事項を読み取れるようにします。受取人が、全面的な調査を行った結果だと誤認しない表示が必要です。専門調査を実施していない場合に、その専門性による確認まで行ったような表現を使わないことにも注意します。

「調査を省略できる」と読む前に問い直す

設問に、依頼者が了承したので調査は不要、とあれば、何を調べないのか、その影響を合理的に判断できるのかが省かれていないかを見ます。依頼者との合意は重要ですが、鑑定評価の妥当性や利用者への説明を代替するものではありません。

調査範囲等条件を理解するには、調査方法、残る不確実性、評価への反映、報告の四つをつなげると整理しやすくなります。条件を書けばよいという形式だけの理解を避け、どの判断にどの情報が必要なのかを具体的に説明できるようにしましょう。

一部の室内へ入れない賃貸ビルの例

十区画のうち二つだけが調査不能で、他の区画と共通した仕様と説明されているとします。共通仕様の図面や修繕記録、管理者からの情報があっても、その二区画の現在の状態を直接確認したことにはなりません。どの資料で何を補い、なお何が未確認なのかを整理します。

その二つに特殊設備があり、他区画と違う劣化や費用負担があり得るなら、単純に八区画と同じ状態と置くことが合理的かを検討します。未確認部分が評価の結論に重大な影響を及ぼす可能性があれば、追加の調査や依頼内容の見直しが必要になる場合もあります。未調査の割合だけで機械的に可否を決めるものではありません。

報告の段階では、立入りができなかった理由、代替した資料、判断の限界を対応させます。調査をしなかった事実を附属資料の小さな注記だけに埋め、本文では全面的な確認があったように説明すると、利用者へ前提が伝わりにくくなります。