過去・現在・将来時点の鑑定評価｜資料と情報の使い方はどう違う？

過去か将来かは、価格時点で区別する

鑑定評価を行う日と、価値判断の基準となる価格時点が同じとは限りません。既に過ぎた日の価値を求める場合が過去時点の評価であり、まだ到来していない日の価値を求める場合が将来時点の評価です。報告書をいつ提出するかだけで区分しないようにします。

例えば現在、相続開始時の土地の価値を検討する依頼を受けた場合、価格時点は過去になります。現地調査を今日行っても、それだけで今日の価値を求める評価へ変わるわけではありません。現在得られる情報を使って、過去の状態をどこまで確かめられるかが課題になります。

過去の評価では、その時点の状態を復元する

過去の権利関係、利用状態、法規制、周辺の需給などを、契約書、登記、図面、写真、当時の取引資料等から確認します。後に建物を改装したなら、現在の設備の質を過去にも備えていたとして評価することはできません。資料が示す時点を読み分けます。

後に作成された資料がすべて使えないわけではありません。過去時点の状態を裏付ける記録として有用な場合があります。しかし、過去の市場参加者には知り得なかった後の出来事を、当時の期待として扱うのは別の問題です。資料の作成日と、その資料が証明する事実の時点を区別します。

現在の評価でも、将来の見通しは必要

現在時点の価値を求める場合も、将来を一切考えないわけではありません。購入者は将来の利用や収益を見込んで代金を支払うため、現在の市場における合理的な見通しが価格形成に関係します。予測の原則は、将来時点の評価だけに適用される原則ではありません。

例えば来年に契約賃料が改定されることが既に合意されているなら、その契約内容は現在の収益物件の価値にも関係し得ます。一方、根拠のない所有者の希望を、そのまま市場全体の予測とすることはできません。予測の根拠と確かさを調べます。

将来の評価では、前提と不確実性が大きな課題

将来の価格時点を置く場合、将来の対象の状態や価格形成要因を合理的に見通せるかを検討します。現在の事例価格に、任意の上昇率を掛けて将来価格と呼べば足りるものではありません。設定する条件と評価の目的、結果の利用方法を整合させます。

例えば2年後に完成する建物を対象とするなら、建築計画、完成見込み、賃貸条件、市場環境などを調べます。完成するという条件を置いた評価と、現在の未完成の状態に関する価値は異なります。どちらの結論を示しているかが、報告書の利用者に分かることが必要です。

同じ建物を三つの時点で考える

昨年は空室、現在は賃貸中、来年は改装後の利用を予定しているビルを考えます。昨年の評価に現在の契約収入をそのまま入れることも、来年の改装が確実か確認せずに改装後の高い収入を入れることも適切ではありません。各価格時点の状態と、そこで採用できる見通しをそれぞれ整理します。

問題を解く際は、作業日から見て過去・現在・将来を分類した後、資料の対象時期と評価条件を確認します。最後に、採用した収益や事例が、その基準にそろっているかを見直すと、時点の違いによる誤りを見つけやすくなります。

現在の資料を過去へ使うときの注意

5年前の建物の状態を判断するため、現在の修繕履歴一覧を使うとします。一覧が現在作成されたからといって、その資料が5年前の工事実績を示す部分まで無価値になるわけではありません。一方、一覧の最新の工事内容を、5年前にも実施済みだったように扱えば誤りです。

同じように、現在得た当時の契約書の写しは過去の契約条件を確認する材料になりますが、後の契約更新内容を過去へそのまま戻すことはできません。評価の時間軸に沿って、事実が存在した時期、情報が知られた時期、資料を入手した時期を区別します。

この整理は、将来の評価でも役立ちます。計画時点、完成予定時点、賃貸開始予定時点が違うなら、その期間の費用と収益の発生も分けます。時点の区別は単なる分類問題ではなく、採用する資料と計算の前提を決めるための作業です。