不動産の価格と賃料｜使用の対価と資産価値のつながり

価格は一時点の額、賃料は期間に対応する額

不動産の価格を比較するときは価格時点、賃料を比較するときは対応する期間を確認します。月額10万円の賃料と、2,000万円の売買価格は、数字をそのまま大小比較できません。

賃貸借は使用する権利の対価を支払う取引であり、売買は所有権等の移転に関する取引です。同じ建物でも、どの権利を、どの条件で評価しているかが違えば、価格と賃料の関係も変わります。

収益価格へつなぐのは、費用控除後の純収益

賃貸不動産の収益還元では、賃料収入をそのまま利回りで割るのではなく、評価に対応する総収益と総費用から純収益を整理します。空室等の損失、維持管理費、公租公課等をどう扱うかを確認します。

例えば年間賃料収入800万円、必要な総費用等を控除した純収益500万円と仮定します。一定の前提で純収益を還元利回り5％で直接還元する単純例なら、500万円÷0.05＝1億円です。800万円をそのまま割った額とは異なります。

同じ賃料でも、価格が同じとは限らない

将来の空室、修繕負担、収益の成長、売却時の条件等が異なるため、現在の賃料額が同じ物件でも価格は同じになりません。収益の持続性や変動リスクを確認する必要があります。

現時点の契約賃料が高くても、更新時に市場水準へ下がる可能性がある場合と、長期に安定して見込める場合では、将来予測が違います。現在の一か月の賃料だけで資産価値を決めないことが大切です。

賃料の種類と、価格の種類を対応させる

新たな賃貸借を想定する新規賃料と、すでに契約関係がある場合の継続賃料では、考慮する事情が異なります。また、価格にも正常価格、限定価格、特定価格、特殊価格があり、依頼目的と条件を確認します。

現在支払われている賃料が、そのまま市場における正常賃料を表すとは限りません。契約の開始時期、一時金、改定の経緯等があるからです。実際の支払額と、評価で求める賃料を区別します。

計算式を使う前に、前提を一文で示す

「純収益が毎年安定して続き、適切な還元利回りを用いる単純例」と前提を書けば、直接還元式が何を仮定しているかが明確になります。年ごとの収支や売却額が変動する場合は、DCF等で時点を分ける検討につながります。

実質賃料と支払賃料と純収益を読むと、価格へつなぐ前に必要な数字の整理ができます。