正常価格と限定価格｜隣地を買う場面で、求める価値の違いを考える

正常価格は、単なる相場の平均ではない

正常価格は、市場性を有する不動産について、合理的な市場条件の下で形成される市場価値を表示する適正な価格です。周辺の売出価格を平均しただけの数字や、実際の取引価格を無条件に採用した数字とは異なります。

例えば、特別に売却を急ぐ事情がある取引は、その事情が価格に与えた影響を検討します。また、対象と面積や接道条件が違う取引は、そのまま対象の価格として使えません。市場価値を考えるにも、取引事情と不動産の条件を分析する必要があります。

限定価格は、特定の関係で生じる価値を考える

隣接不動産との併合や不動産の一部取得等によって、通常の市場価値と異なる価値が生じ、市場が相対的に限定される場合に、限定価格を検討します。借地権と底地の併合等も関連する例です。

隣地を買う人の名前が決まっているというだけで、すべて限定価格になるわけではありません。その取得によって、土地の利用や権利関係にどのような変化が生じ、通常の市場と異なる価値を考える必要があるかを確かめます。

隣地併合で生じる増分を、例で確認する

A地の正常価格が4,000万円、隣のB地が1,000万円で、一体として利用した場合の価値が5,600万円になると仮定します。単独価格の合計は5,000万円なので、併合による価値の増分は600万円です。数値は制度の理解のための仮定です。

この600万円を、Bの価格へ自動的に全額上乗せするとは限りません。A・Bの関係、代替性、価値増分の配分等を検討する必要があります。売主が1,600万円を希望したことや、買主の支払上限が1,600万円だったことだけで、限定価格がその額に決まるわけではありません。

「限定なら高い」と先に決めない

隣地併合の例では増価に目が向きますが、限定価格を正常価格より必ず高い価格と定義することはできません。取得部分の性質や権利の状況、併合・分割による影響等を具体的に検討します。

また、正常価格と限定価格の違いを、適正な価格と不適正な価格の違いとして覚えないでください。どちらも、定められた前提に応じて適正に価値を示すための価格の種類です。相手がいる取引はすべて限定価格、という覚え方では、通常の売買も誤って分類してしまいます。

評価する対象と、求める価格の種類を明示する

評価の前に、併合前のB地単独の価値を求めるのか、A地との関係を前提とした取得部分の価値を求めるのかを確定します。一つの資料の中でこの前提が途中から変わると、計算が合っていても異なる問いへ答えてしまいます。

設問では、隣地所有者が登場するという事実だけで即答せず、併合による効用、通常の市場価値との乖離、市場が相対的に限定される事情を読みます。価格の名称を覚えた後に、どの前提の価値を説明しているかを言葉で確認しましょう。