前面道路幅員による容積率上限の係数をどう選ぶ？

前面道路幅員による容積率は、道路が十二メートル未満の場合に、幅員へ法定の係数を掛けて求めます。その限度と指定容積率を比べ、小さい方を使うのが基本です。用途地域と行政庁の指定を確認してから係数を選びます。

係数の原則と指定

第一種・第二種低層住居専用地域と田園住居地域は0.4です。中高層住居専用地域、住居地域、準住居地域等は原則0.4で、所定の指定区域では0.6となる規定があります。高層住居誘導地区の特則等も区別します。

その他の建築物は原則0.6で、所定の指定区域では0.4又は0.8を用いる規定があります。「住居系なら例外なく0.4」「商業なら常に0.6」と短縮し過ぎないようにします。問題文で指定の有無が示されていれば、その条件を優先して読みます。

基本計算の例

敷地200㎡、第一種住居地域、指定容積率200％、前面道路4m、係数0.4、ほかの特例なしとします。道路による限度は4×0.4＝1.6、すなわち160％です。指定の200％と比較して160％となり、容積率算定の延べ面積上限は200×1.6＝320㎡です。

1.6を1.6％と読まないことが基本です。逆に160をそのまま面積へ掛けると百倍の誤りになります。係数、割合、小数、百分率を式の横へ書き、単位をそろえてから面積へ換算します。

指定で係数が変わる場合

同じ敷地・道路でも、適法な指定によって係数0.6となる条件なら、道路限度は240％です。ただし指定容積率が200％なので、基本の上限は200％、延べ面積上限は400㎡です。係数を大きくしても、指定の限度を超えてよいことにはなりません。

この二例を比べると、道路による制限を計算することと、最終的な容積率を決めることが別だと分かります。指定係数が変わった分を、そのまま最終面積の増加率へする計算はしません。

幅員と敷地面積を確定する

前面道路が複数ある場合は、法第52条第2項の幅員の最大のものという規定を確認します。特定道路への接続等の緩和、セットバック等がある場合には別の条件も加えます。二項道路の現況幅だけを、そのまま式へ入れないようにします。

敷地面積は道路後退部分等を適切に扱って確定します。さらに容積率に不算入となる床面積もあるため、法定の算定面積と建物の全床面積は区別します。今回の320㎡等は、示した条件での容積率上限の学習例です。

条件を変えて考える

道路幅6m、第一種住居地域の原則係数0.4、指定200％なら、道路限度240％と比べて200％を使います。道路幅4mの例と比べ、指定が上限となる場面へ切り替わったことが分かります。係数だけを覚えるのでなく、どちらの制限が効くかを毎回説明する練習になります。

確認問題

1. 幅員4m、係数0.4の限度は40％ですか。いいえ。160％です。

2. 道路限度240％、指定200％なら基本の上限はいくらですか。小さい方の200％です。

3. 低層住居専用地域と、指定により0.6となる住居系区域は分けますか。はい。適用される号と指定を確認します。

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