先取特権の順位と不動産登記の関係は？

先取特権は、法律が定める債権について債務者の財産から優先弁済を受ける権利です。一般・動産・不動産の種類、対象財産、登記等の要件、他の担保との順位を順に確認します。

種類と対象を確かめる

共益費用などの一般先取特権と、不動産保存・工事・売買の先取特権は対象と成立原因が異なります。不動産に関わる債権ならすべて同じ順位で保護されるわけではありません。

登記の要否は一律ではない

不動産の先取特権には保存・工事・売買ごとに効力保存のための登記の規定があります。一般先取特権の登記の扱いと混同せず、どの制度を問うかを特定します。

抵当権との優劣まで確認する

不動産保存・工事の先取特権には、法律上、抵当権に先立つ扱いが定められています。工事の先取特権は増価の現存等も問題になります。単純に登記順だけで全てを決めるのではありません。

根拠となる条文

先取特権者は、この法律その他の法律の規定に従い、その債務者の財産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を有する。

次に掲げる原因によって生じた債権を有する者は、債務者の総財産について先取特権を有する。 共益の費用 雇用関係 子の監護の費用 葬式の費用 日用品の供給

次に掲げる原因によって生じた債権を有する者は、債務者の特定の不動産について先取特権を有する。 不動産の保存 不動産の工事 不動産の売買

不動産の保存の先取特権は、不動産の保存のために要した費用又は不動産に関する権利の保存、承認若しくは実行のために要した費用に関し、その不動産について存在する。

不動産の工事の先取特権は、工事の設計、施工又は監理をする者が債務者の不動産に関してした工事の費用に関し、その不動産について存在する。 前項の先取特権は、工事によって生じた不動産の価格の増加が現存する場合に限り、その増価額についてのみ存在する。

不動産の売買の先取特権は、不動産の代価及びその利息に関し、その不動産について存在する。

一般の先取特権は、不動産について登記をしなくても、特別担保を有しない債権者に対抗することができる。 ただし、登記をした第三者に対しては、この限りでない。

不動産の保存の先取特権の効力を保存するためには、保存行為が完了した後直ちに登記をしなければならない。

不動産の工事の先取特権の効力を保存するためには、工事を始める前にその費用の予算額を登記しなければならない。 この場合において、工事の費用が予算額を超えるときは、先取特権は、その超過額については存在しない。 工事によって生じた不動産の増価額は、配当加入の時に、裁判所が選任した鑑定人に評価させなければならない。

前二条の規定に従って登記をした先取特権は、抵当権に先立って行使することができる。

不動産の売買の先取特権の効力を保存するためには、売買契約と同時に、不動産の代価又はその利息の弁済がされていない旨を登記しなければならない。

比較して確認する

学習用の具体例

修繕工事代金と土地の売買代金が未払の例では、各債権についてどの先取特権が成立するか、所定の登記があるかを分けます。契約書に「最優先」と書くだけで法定の順位が自由に変わるわけではありません。

確認問題

問1：先取特権は契約だけで自由に作れますか。

解説：法律が定める債権について認められます。

問2：不動産に関わる先取特権の登記要件は同一ですか。

解説：保存・工事・売買ごとに規定を確認します。

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