建物の仮差押え後に土地が譲渡されても法定地上権を認めた判例

建物の仮差押えの時点で土地と建物が同じ所有者に属していれば、その仮差押えが本執行へ移行した強制競売により建物が売却されたときは、途中で土地が別人へ譲渡されていても法定地上権が成立します。最高裁平成28年12月1日判決は、後の差押え時だけを見て成立を否定した原審を改めました。

仮差押えから競売までの経過

本件では、ある者が二筆の土地と、その土地上の建物を所有していました。平成14年に建物と一方の土地へ仮差押えがされ、その後、もう一方の土地が第三者へ贈与されました。平成20年には、仮差押えが本執行に移行して強制競売が開始され、買受人が建物と一方の土地を取得しました。

贈与を受けた土地の所有者は、その土地を使用している建物買受人に対し、土地の一部の明渡しや損害金の支払を求めました。建物のために土地を使用する法定地上権が成立するかが、争点となりました。

所有者が同じだった時点を確認する

原審は、強制競売の差押え時点で所有者が違っていたことなどから、法定地上権を否定しました。最高裁は、その差押えが先の仮差押えから移行したものであることを重視しています。

建物を存続させる制度の趣旨

土地と建物が同じ人のものである間は、その人が自分自身のために土地の使用権を設定することはできません。強制競売により土地と建物が別の所有者に分かれると、敷地の利用権がなければ、建物を取り壊す結果になりかねません。民事執行法81条の法定地上権は、そのような社会経済上の損失を防ぐための制度です。

仮差押え後に土地が第三者へ譲渡された場合でも、建物のための使用権が必ず設定されるわけではありません。また、建物の存続を前提に仮差押えをした債権者にとっても、後の土地譲渡だけで法定地上権が否定されれば、予想しない不利益が生じます。最高裁は、これらの事情から制度の趣旨に沿う解釈を示しました。

判決の結論と、残された審理

最高裁は、仮差押えが本執行へ移行した本件強制競売によって買受人が建物を取得したことにより、法定地上権が成立したとしました。原判決の土地明渡しなどに関する部分を破棄し、差し戻しています。

差戻しの理由には、成立した法定地上権がその後に消滅したかどうかなど、さらに審理すべき問題がありました。したがって、法定地上権が成立するという法律判断と、買受人が最終的に一切の請求を免れるという結果を同一視しないようにします。

抵当権の実行の問題とは分ける

この事件は、仮差押えが本執行へ移行した強制競売と民事執行法81条の関係です。抵当権設定時の土地・建物の所有関係を問う民法388条の問題と、条文も基準時も混ぜないことが必要です。

答案や学習ノートには、単に「競売なら法定地上権が成立する」と書くのではなく、建物への仮差押え、その時点の同一所有、本執行への移行、競売による建物取得という流れを残します。

確認問題

仮差押えの時点では土地と建物が同一所有で、その仮差押えが本執行に移行する前に土地だけが譲渡された場合、強制競売の差押え時に同一所有でないことだけで法定地上権を否定できるでしょうか。

答えは、否定できません。本判決は、このような場合にも法定地上権が成立すると判断しました。ただし、別の仮差押えや抵当権の実行など、前提が違う事案まで一律に処理するものではありません。

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