論点権利関係民法（論文式・準備）

取得時効と登記は時効完成前後の第三者でどう変わる？

LavaEstate編集部更新 2026/10/29約3分標準基準日 2026-10-23

取得時効完成前の第三者には原則登記不要、完成後の第三者には原則登記必要となる違いを学びます。

この記事の目次 8項目

取得時効と登記は、第三者が時効完成前に権利を取得した場合と、完成後に取得した場合を分けます。完成前の第三者には原則として登記なく時効取得を主張できますが、完成後の第三者との関係では原則として登記が必要です。

元の所有者との関係

他人の土地を民法第162条の要件を満たして時効取得する場合、元の所有者に対して登記がなければ一切主張できない、という扱いではありません。時効取得の要件と援用を検討した上で、誰との関係で登記が必要かを判断します。

所有者A、占有者B、Aから譲り受けるCを図にします。占有開始から完成までの時期を一本の線に置き、Cの取得・登記がどこへ入るかを示します。「第三者」という言葉だけで、完成前後の区別を省かないことが基本です。

Bの時効が進行している間にCがAから土地を取得し、登記もしたとします。その後Bの取得時効が完成した場合、判例はBが登記なくCに時効取得を主張できるとしています。Cが完成時の所有者であるという関係を捉えます。

この場合に、BがCの登記の後から改めて十年又は二十年を占有しなければならないとするのは、基本の整理と異なります。Cの登記によって、それまでの適法な時効の進行が当然に全部消えると考えないようにします。

Bの時効完成後にCがAから取得し登記を備えた場合には、原則として民法第177条の対抗問題になります。Bに登記がなければ、原則としてCへ時効取得を対抗できません。時効取得だけが登記制度から全面的に除外されるわけではありません。

ただし、背信的悪意者等の例外は別に検討します。単に占有や権利取得を知っていることと、登記の欠缺を主張することが信義に反する事情があることを同じにしません。相手方の事情に関する具体的な事実を拾います。

学習用に、Bの占有開始が2010年、時効完成が2030年という二十年の例を置きます。Cの取得・登記が2025年なら完成前、2031年なら完成後です。この日付は順序を示す仮定であり、実際には自主占有、継続、完成猶予等を別に調べます。

さらに完成後の第三者の登記から占有を続ける場合には、再度の取得時効等の論点があり、最初の完成時点の問題とは分けます。起算点を都合よく選び替えて対抗関係を変える説明は避け、どの期間の取得を主張するかを明示します。

以下は民法第177条第1項の引用です。

不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

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