滞納処分の差押え後の借主にも建物引渡猶予を認めた判例

建物について滞納処分の差押えがされた後に借り始めた者でも、担保不動産競売の開始前から賃借権に基づいて使用していれば、民法395条1項1号の対象となると最高裁は判断しました。税の滞納処分と、民事執行法上の競売手続の開始を同じ時点として扱わなかった判例です。

どの時点から住んでいたかが争点

最高裁平成30年4月17日第三小法廷決定は、競売で建物を取得した者が引渡命令を求めた場面を扱います。建物には抵当権者へ対抗できない賃借権が設定されていました。借主が使用を始めたのは、滞納処分による差押えの後でしたが、担保不動産競売の開始前でした。

争点は、その借主が民法395条1項1号の「競売手続の開始前から使用又は収益をする者」に含まれるかどうかです。判決を読む際は、二種類の手続を一つの「差押え」という言葉でまとめないことが大切です。

建物引渡猶予の制度を確認する

抵当権者に対抗できない賃借権は、担保不動産競売による売却で効力を失い、建物の使用者は買受人へ引き渡す義務を負います。それでも、住居や営業場所を直ちに引き渡すことによる不利益を緩和するため、一定の使用者には買受けの時から6か月の引渡猶予が認められます。

この制度は、賃貸借がそのまま存続して買受人へ対抗できるという制度ではありません。賃借権の効力と、引渡義務の履行時期を分けて考えます。

滞納処分を競売の開始に含めなかった理由

最高裁は、滞納処分手続を民事執行法に基づく競売手続と同視できないとしました。条文が「競売手続の開始」としていることからも、そこに滞納処分の差押えまで含めることはできないと説明しています。

引渡猶予は、占有者の不利益を緩和しつつ、買受人との利害を調整する制度です。その対象を判断するときには、明確な要件を用いる必要があります。先行する別の行政上の手続があったからというだけで、条文上の基準時を繰り上げることはしませんでした。

決定の結論と射程

最高裁は、借主を民法395条1項1号に該当するとした原審の判断を是認し、買受人側の抗告を棄却しました。単に「差押え後の借主は保護されない」と判断するのではなく、その差押えが何の手続によるものかを確認する必要があります。

一方、競売開始後に使用を始めた者まで、この決定で同じ扱いになるわけではありません。また、猶予中の使用の対価の支払など、同条の別の要件も無視できません。6か月間は何の負担もなく使い続けられるという制度でもないため、期間と義務を分けて整理します。

学習用の時系列例

仮に、1月に滞納処分の差押え、3月に賃貸借に基づく使用開始、6月に担保不動産競売の開始があったとします。この事例では、3月は1月より後でも、6月より前です。本決定の判断対象はこの前後関係であり、1月を競売の開始と読み替えないことが要点です。月は説明用の仮定で、本件の実際の日付ではありません。

確認問題

民法395条の引渡猶予が認められれば、その借主は従来の賃貸借を競売買受人に対抗して更新し続けられるでしょうか。

答えは、そうではありません。引渡猶予は、賃借権を存続させる仕組みではなく、買受け後の引渡義務の履行を一定期間猶予する仕組みです。

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