民法第611条｜賃借物の一部使用不能と賃料の条文構造

民法611条は、賃借物の一部が使えなくなった場合の賃料減額と、残った部分では契約目的を達成できない場合の解除を定めます。1項の減額は借主の責めに帰せない事由等を要件とします。使えない部分があるだけで、賃料全額が当然に免除されるわけではありません。

1項の使用不能と帰責事由を確認する

一部の滅失その他の事由により使用・収益ができなくなり、それが借主の責めに帰すことのできない事由による場合が、1項の対象です。使いにくいという感想だけでなく、どの部分を、どの期間、どのような原因で使えないかを整理します。借主側の原因がある事例を、同項の条件を問わず同じ減額へ進めないことが重要です。

減額は使用不能の割合に応じる

現行1項は、賃料が使用・収益できなくなった部分の割合に応じて減額されるとします。減額の請求をしなければ効果が生じないという旧来の説明と混同しません。ただし、割合や期間について確認が不要になるわけではありません。必ず床面積比だけで決まるとも限らないため、使えない部分の機能や契約目的等を踏まえて具体的に整理します。

2項は残存部分による目的達成を問う

残った部分だけでは借主が賃借した目的を達成できない場合には、借主は契約を解除できます。1項と同じ段落にまとめず、解除のために何が必要かを別に確認します。部屋の一角が使えないという情報だけで、すべての契約を解除できるわけではありません。目的を達成できるかという条件と、原因に関する他の責任関係も区別します。

修繕や損害賠償と論点を分ける

使えない状態が生じると、賃料の減額のほか、修繕、契約解除、損害賠償等が問題になる場合があります。一つが認められれば他もすべて当然に同じ結論となるわけではありません。通知や状況の記録、契約の内容を確認し、どの規定による効果を求めるのかを分けます。学習用の割合計算と、実際の使用不能割合の認定も同じ作業ではありません。

比較して確認する

学習用の具体例

月額賃料10万円の賃貸借で、借主に帰責できない原因の一部使用不能があり、学習用に減額の割合を20％とする例です。減額分は2万円、減額後は8万円となります。この20％は実際の建物の床面積から自動認定した値ではありません。設例で与えられた割合による計算です。解除を検討する場合は、さらに残存部分だけで目的を達成できるかを2項の問題として確認します。

確認問題

問1：一部使えなければ、賃料全額が必ず免除されますか。

解説：いいえ。1項の要件と、使用不能となった割合に応じる減額を確認します。

問2：現行1項は、減額請求をしなければ減額されないと定めますか。

解説：その文言ではありません。割合に応じて減額されるという現行の規定を読みます。

問3：2項の解除は、一部使用不能だけで常にできますか。

解説：いいえ。残存部分だけでは賃借目的を達成できないこと等を確認します。

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