計算の要点
計算式
稼働率＝固定費÷（満室収益－満室時変動費）
計算の条件
- 費用の範囲を固定：年間満室賃料1,200万円、固定費600万円。変動費、借入返済、税金、修繕費の追加はない単純例とします。
具体例
- 前提: 年間満室賃料1,200万円、固定費600万円。変動費、借入返済、税金、修繕費の追加はない単純例とします。
- 途中計算: 600÷1,200＝0.5なので50％です。稼働率60％なら収益720万円、固定費控除後120万円となります。
答え
50％
計算の前提
年間満室賃料1,200万円、固定費600万円。変動費、借入返済、税金、修繕費の追加はない単純例とします。
式と途中計算
600÷1,200＝0.5なので50％です。稼働率60％なら収益720万円、固定費控除後120万円となります。
条件が変わる場合
変動費率がある場合は満室収益からその費用を引いた限界利益で割ります。50％という計算結果は借入返済後の黒字を保証しません。何を費用へ含めたかが判断の前提です。
検算と単位の確認
途中計算では元の単位を残し、割合は百分率を小数へ直してから使います。金額・面積・期間が混ざるときは、式の分子と分母が対応しているかを確かめます。端数処理を途中で繰り返すと最終値が変わることがあるため、この例では原則として最後に行います。計算した値を元の関係に戻し、前提の金額や割合と一致するかを確認します。
比較して確認する
段階 | 内容 |
|---|---|
前提 | 年間満室賃料1,200万円、固定費600万円。変動費、借入返済、税金、修繕費の追加はない単純例とします。 |
計算 | 600÷1,200＝0.5なので50％です。稼働率60％なら収益720万円、固定費控除後120万円となります。 |
確認 | 変動費率がある場合は満室収益からその費用を引いた限界利益で割ります。50％という計算結果は借入返済後の黒字を保証しません。何を費用へ含めたかが判断の前提です。 |
学習用の具体例
年間満室賃料1,200万円、固定費600万円。変動費、借入返済、税金、修繕費の追加はない単純例とします。 600÷1,200＝0.5なので50％です。稼働率60％なら収益720万円、固定費控除後120万円となります。
条件を変えた例：満室収益1,200万円、固定費600万円、変動費率20％なら
限界利益は1,200×（1－0.2）＝960万円。600÷960＝62.5％です。元の50％は変動費ゼロの前提に限られ、変動費を加えたとき分岐点が上がることを確認します。
この変更例では、元の例から何を変え、何を据え置いたかを先に確認します。前提を一つずつ変えて計算すると、結果が動いた理由を説明できます。金額だけでなく期間・割合・費用の範囲を同時に変えた場合は、その影響を別々に分けます。計算結果だけを暗記するのでなく、元の式へ数値を戻して、同じ関係が成り立つかまで確かめます。
確認問題
問1：この例の答えは。
解説：50％。600÷1,200＝0.5なので50％です。稼働率60％なら収益720万円、固定費控除後120万円となります。
問2：結果を実際の取引へ使う際の注意は。
解説：変動費率がある場合は満室収益からその費用を引いた限界利益で割ります。50％という計算結果は借入返済後の黒字を保証しません。何を費用へ含めたかが判断の前提です。
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出典・参照資料
- 不動産鑑定評価基準等（国土交通省）確認日 2026/10/25
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