更新料条項の有効性を明確な合意と金額から判断した判例

更新料の支払を契約書で明確かつ具体的に合意している場合、金額や更新期間などに照らして高額すぎるなどの特段の事情がなければ、消費者契約法10条によって無効にはできないと最高裁は判断しました。更新料はすべて有効、あるいはすべて無効とする判例ではありません。

更新料返還と未払更新料が争われた事案

最高裁平成23年7月15日第二小法廷判決では、京都市内の共同住宅の一室について、契約期間1年、月額賃料3万8000円、更新料は賃料2か月分という契約が問題になりました。借主は3回の更新に伴い、それぞれ7万6000円を支払っていました。その後、法定更新が生じた際には更新料を支払っていませんでした。

借主は支払済み更新料の返還を求め、貸主は未払更新料の支払を求めました。契約書には、法定更新か合意更新かにかかわらず、1年ごとに賃料2か月分を支払う旨が定められていました。

更新料には複数の意味がある

最高裁は、更新料の性質を個々の契約の事情に即して判断すべきだとしつつ、一般には賃料の補充・前払や、契約を継続するための対価といった意味を併せ持つとしました。更新時に貸主が特別な事務をしていないことだけで、更新料に経済的な意味がないとはいえません。

もっとも、通常の賃貸借は、使用させることと賃料の支払を内容とし、更新料の支払は当然に発生する債務ではありません。特約で負担を加えている点と、その負担が一方的な不利益といえるかという点を、分けて判断します。

本件の条項を無効としなかった理由

本件では、更新料の額や支払う時期が契約書に明確に記載されていました。最高裁は、当事者間に支払についての明確な合意がある場合に、情報や交渉力に看過できないほどの格差があるとはいえないとしました。そして、賃料2か月分を1年ごとに支払う本件の内容について、無効とする特段の事情はないと判断しています。

ここで示されたのは、本件の事情を踏まえた結論です。「2か月分以下なら必ず有効」という固定的な金額基準を作ったわけではありません。金額だけを抜き出さず、明確な合意や更新期間との関係も一緒に読む必要があります。

原状回復費用の判断とは区別する

同じ事件では定額補修分担金の返還も争われていましたが、その部分については、上告理由や上告受理申立て理由が提出されていないことから、上告が却下されています。最高裁が更新料を有効としたからといって、定額補修分担金まで有効と判断したと読むことはできません。

判例学習では、一つの主文に複数の請求が含まれている場合、それぞれについて判断された範囲を確認します。本件の更新料の判断と、退去時の原状回復の負担を、そのまま同じものとして扱わないようにします。

確認問題

更新料という名称の金銭については、金額や契約書の記載を確認せず、最高裁判例があるから常に支払義務があるといえるでしょうか。

答えは、いえません。本判決は明確かつ具体的な条項を前提に、金額や更新期間などを検討しました。そもそも更新料の合意があるか、その内容はどこまで明確かを先に確認します。

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