敷引金が月額賃料の約3.5倍でも特約を有効と判断した判例

保証金から一定額を返還しない敷引特約について、最高裁は契約書の明確性や賃料との関係などを考慮し、本件の特約を消費者契約法10条で無効にはできないと判断しました。「賃料の約3.5倍」という数字は、本件の事情を示すもので、すべての契約に通用する上限ではありません。

保証金100万円のうち60万円を返さない特約

最高裁平成23年7月12日第三小法廷判決では、京都市内のマンションの一室について、契約時に保証金100万円を預け、そのうち預託分40万円は返還する一方、敷引分60万円は返還しないという契約が問題となりました。月額賃料は契約当初17万5000円で、更新後は17万円でした。

借主の退去後、貸主は60万円を控除し、さらに原状回復費用等を差し引いた額だけを返しました。借主は、敷引特約が無効だとして保証金の返還を求めました。原審は特約を無効としましたが、最高裁はその判断を改めました。

契約全体の金銭負担を読む

最高裁は、賃貸借では賃料以外にも礼金や保証金などの一時金が定められることに着目しました。返還しない額が契約書に明示されていれば、借主は賃料と合わせた負担を認識し、複数の物件の条件を比較できます。

そのため、敷引特約を明確に認識して契約した場合には、貸主・借主双方にとって経済的に合理性のある選択となり得ます。通常の使用に伴う損耗の費用は賃料でしか回収できない、という一つの考え方だけで、敷引特約を一律に無効とはしていません。

高額すぎるかを本件の条件で判断

最高裁は、敷引金が賃料額などに照らして高額すぎる場合を除けば、信義則に反して消費者の利益を一方的に害するとはいえないとしました。本件では、60万円を返還しないことが契約書から明確に読み取れ、月額賃料の約3.5倍にとどまり、近隣の同種物件の敷引相場より大幅に高い事情もうかがわれないと評価しています。

数字だけを使って「3.5倍以内なら安全」と判断するのは誤りです。条項の記載、賃料、その他の一時金や地域の契約条件などの事実が異なれば、同じ倍率でも検討内容は変わります。判決には補足意見と反対意見も付されており、多数意見の結論と各意見を混同しないようにします。

敷引が有効でも追加費用が全部認められるわけではない

最高裁は、敷引特約を有効と評価しつつ、別途控除された原状回復費用等については、借主が負担すべき額との過不足を整理しています。その結果、本件で返還すべき額を4万4078円とする主文へ変更しました。

このため、敷引特約の効力だけを判断して、精算全体を終わらせることはできません。返還されないことに合意した金銭と、債務を担保するために預けた金銭を分け、追加で控除する費用の根拠や重複も確認する必要があります。

確認問題

敷引金が賃料の3.5か月分だったという判例を根拠に、同じ倍率なら契約書の説明や他の条件にかかわらず有効といえるでしょうか。

答えは、いえません。本判決は明確な記載と本件の契約条件を踏まえた事例判断です。また、敷引特約が有効であることから、別途の原状回復費用がすべて認められるわけでもありません。

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