低層住居専用地域等の絶対高さと例外は？

第一種・第二種低層住居専用地域と田園住居地域では、都市計画で定めた10m又は12mが建物の高さの基本上限です。一定の空地や敷地規模、特定行政庁の認定・許可による例外があります。用途地域の名称だけで、すべて10mと判断しないことが大切です。

絶対高さの対象地域を特定する

建築基準法55条は、低層住居専用地域二種類と田園住居地域を対象とします。「住居」という語を含む用途地域すべてに10m又は12mを当てはめる規定ではありません。第一種中高層住居専用地域や第一種住居地域については、それぞれ他の高さ規制や地区計画等を確認します。都市計画情報で地域と指定値を併せて調べます。

10mと12mは都市計画で選ばれる

基本となる上限は、10m又は12mのうち当該地域の都市計画で定められた値です。建築主が計画ごとに好きな方を選ぶ制度ではありません。12mの指定でも、北側斜線や日影規制、道路斜線等が別に適用されれば、それらにも適合する必要があります。絶対高さの上限と、実際に計画できる各部分の高さは同じとは限りません。

空地等のある建物の扱いを確認する

10m指定の区域でも、政令で定める空地と敷地規模を満たし、特定行政庁が低層住宅の良好な住居環境を害するおそれがないと認める建物は、55条2項により12mとなる場合があります。広い敷地という事実だけでは足りません。客観的な要件と行政の認定を省かず、一般の12m指定との根拠の違いも確認します。

許可による例外を無条件に広げない

再生可能エネルギー設備の設置等に伴う一定の工事には、55条3項の許可による特例があります。また、周囲に広い空地がある建物や学校等には4項の許可による適用除外があります。太陽光設備がある、学校であるという一事だけで上限がなくなるわけではありません。該当する項と許可の範囲を確認して読みます。

比較して確認する

学習用の具体例

田園住居地域で都市計画上の高さの限度が10mの敷地に、11mの建物を計画する例です。「田園住居地域では12mも選べる」として着手することはできません。まず10m指定を前提に計画を検討し、55条2項の空地・敷地規模・認定等に該当するか、別の許可の要件を満たすかを調べます。特例を用いる場合でも、他の適用規定の検討は続けます。

確認問題

問1：第一種住居地域にも55条の10m又は12mをそのまま適用しますか。

解説：いいえ。同条の対象地域と、別の地区指定・高さ規制を分けて確認します。

問2：10mと12mは建築主が自由に選べますか。

解説：選べません。基本の上限は都市計画の指定によります。

問3：学校なら、許可を確認せず上限を超えてよいですか。

解説：そのようにはいえません。用途上の事情と許可等の条件が必要です。

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