普通借地権の存続期間と更新後の期間は？

借地借家法が適用される普通借地権の存続期間は、当初30年、最初の更新後20年、その後の更新後10年が基本です。当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間によります。建物所有目的の借地か、定期借地か、旧法が適用される契約かを確認してから、期間を当てはめます。

借地借家法の借地権かを確かめる

借地借家法の借地権は、建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権です。駐車場として更地を借りるなど、建物所有目的でない契約に、30年という数字をそのまま適用することはできません。まず契約目的を読み、普通借地権の期間を学ぶ場面かを特定します。土地を借りているという事実だけでは不十分です。

当初期間は30年を基準にする

同法3条は、存続期間を30年とし、これより長い期間を契約で定めた場合はその期間とすると規定します。普通借地権について、自由に10年に短縮できると理解してはいけません。50年など長い期間の約定がある場合には、30年を上限として切り縮めるのでもありません。基準となる期間と、より長い合意を対応させて読みます。

更新の回数によって期間を分ける

4条では、借地権設定後の最初の更新を20年、その後の更新を10年とし、当事者がこれより長い期間を定めた場合にはその期間によります。当初期間の30年を、更新のたびに自動的に繰り返すという制度ではありません。設例では、今どの更新をしているか、より長い期間の合意があるかを時系列で示します。

定期借地や旧法の契約と分ける

一般定期借地権、事業用定期借地権等には、普通借地権と異なる条件があります。また、借地借家法施行前からの契約には旧法と経過措置の確認が必要です。すべての土地賃貸借を同じ期間表へ入れず、契約の時期・目的・類型を先に確かめます。期間の満了と、更新拒絶の可否も、それぞれ別に検討する問題です。

比較して確認する

学習用の具体例

借地借家法が適用される普通借地権を設定し、当初期間が満了して初めて更新する例です。更新後の期間を20年と確認し、さらに25年などの合意があれば、その長い期間を検討します。その次の更新では10年が基準です。この例の表を、定期借地や旧法が適用される契約に、そのまま当てはめないようにします。

確認問題

問1：更地の駐車場を借りる契約にも、普通借地権の30年を必ず適用しますか。

解説：いいえ。まず建物所有目的の借地権かを確認します。

問2：普通借地権の最初の更新後も、法定期間は30年ですか。

解説：いいえ。最初の更新は20年、その後は10年が基本です。

問3：法定期間より長い約定は、常に法定期間まで短縮されますか。

解説：短縮されるというものではありません。3条・4条は、より長い期間の約定を認めています。

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