敷地利用権とは｜専有部分を所有するための土地の権利

敷地利用権は、専有部分を所有するための、建物の敷地に関する権利です。土地の所有権の共有持分、地上権、賃借権等が問題になります。敷地利用権という実体上の権利と、登記法上の敷地権は同じ範囲とは限りません。建物と土地の権利を一組として確認します。

専有部分を所有するための土地の権利を読む

区分所有法2条6項が定義する敷地利用権は、建物の専有部分の所有を支える敷地に関する権利です。建物がある土地そのものを指すだけの名称ではありません。土地の所有権か、借地の権利か、どの範囲を何の権原で利用するかを調べます。土地を共有している分譲マンションと、借地上にある分譲マンションでは、権利の性質が異なります。

建物の敷地の範囲も確認する

同法の建物の敷地には、建物が所在する土地のほか、5条1項により敷地とされた土地も含まれます。したがって、建物直下の一筆だけを調べれば必ず十分とは限りません。附属施設に関する土地や規約の内容等を確認し、どの土地について敷地利用権があるかを特定します。敷地を表す地番と、専有部分を表す家屋番号も混同しません。

分離処分の原則と例外を読む

22条は、数人で有する所有権その他の権利である敷地利用権について、専有部分と分離して処分できないことを原則とし、規約の別段の定め等を確認します。単に土地の共有持分だから、住戸を持ったまま自由に切り離して売れるという説明はできません。23条の善意の相手方との関係や、分離できない旨の登記後の扱いも、具体的な処分がある場合に確認します。

登記上の敷地権との違いを整理する

不動産登記法44条1項9号の敷地権は、登記された敷地利用権のうち、専有部分と分離処分できないものを対象とします。したがって、敷地利用権が存在することと、敷地権として記録されていることは別の確認です。敷地権の表示だけを探して見つからないから土地の権利が一切ない、と早合点せず、土地と建物の記録、規約、契約等を調べます。

比較して確認する

学習用の具体例

Aが区分所有する住戸について、敷地の所有権持分を持つ例と、敷地が第三者の所有で借地権を持つ例を比べます。どちらも敷地利用権の内容を確認する対象ですが、土地所有権と同じ権利になるわけではありません。さらに敷地権として登記されているかを別に調べます。住戸だけを見て土地も全部自分の所有と考えたり、登記表示がないだけで権利なしと考えたりせず、根拠資料を組み合わせます。

確認問題

問1：敷地利用権は、必ず土地の所有権ですか。

解説：いいえ。地上権や賃借権等も含め、専有部分を所有するための権利の内容を確認します。

問2：敷地利用権と登記上の敷地権は、完全に同じ範囲ですか。

解説：同じとは限りません。登記と分離処分の条件を区別します。

問3：専有部分と敷地利用権は、いつでも自由に分けて売れますか。

解説：そのようにはいえません。22条の分離処分禁止と例外等を確認します。

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