専有部分とは｜区分所有権の対象となる範囲

専有部分は、区分所有権の対象となる建物の部分です。住戸のように構造上区分され、独立して建物として使えることなどを前提にします。居住者が普段一人で使う場所が、すべて専有部分になるわけではありません。共用部分や専用使用の関係と分けて確認します。

区分所有権の対象を示す用語として読む

区分所有法2条3項は、専有部分を区分所有権の目的となる建物の部分と定義します。その前提は1条の構造上の区分と独立した建物用途等です。一棟の建物を単に持分で共有する関係とは異なり、各専有部分について区分所有権を持つ仕組みです。自分の持分が建物の右半分というような共有の理解を、そのまま当てはめないようにします。

使用の実態と所有の区分を分ける

特定住戸の居住者だけが使うバルコニー等であっても、直ちに専有部分と決められません。共用部分に専用使用の権利等が設定されている場合もあるため、法令、規約、図面等で確認します。日常的に他人が入らない、鍵が付いているといった事情だけで、所有の区分を確定しないことが大切です。使える範囲と処分できる権利を分けます。

構造部分や設備の範囲を確認する

住戸の内側に位置するから、壁・柱・配管等がすべて専有部分とは限りません。構造上共用されるべき部分や、複数住戸のための設備については共用部分の定義との関係を検討します。内装、躯体、設備のどの部分を指しているかを明らかにし、規約や図面等の内容を照合します。修理費の負担を決める問題も、所有区分だけで自動的にすべて決まるとは限りません。

専有部分の工事にも制約がある

専有部分だから、建物全体へ影響する工事を自由にできるというわけではありません。区分所有法上の共同利益、建築関係法令、規約や工事手続等を確認します。特に構造、遮音、防水、共用設備に関係する工事では、他の部分との境界が問題になります。どこまでが専有部分かを調べる作業と、予定する工事が許されるかを判断する作業は別に行います。

比較して確認する

学習用の具体例

住戸の居住者Aだけが使うバルコニーに、改修を計画する例です。一人で使っている事実だけでAの専有部分としません。法令上の性質、管理規約や図面、専用使用の条件等を確認し、その後に工事の承認や法令適合を検討します。同じ住戸内でも、内装と建物を支える構造部分では扱いが異なる可能性があります。場所の呼び名だけでなく、どの部分をどの工事で変えるのかを具体的に整理します。

確認問題

問1：専有部分は、区分所有権の目的となる部分ですか。

解説：はい。2条3項の定義と、1条の要件を組み合わせて読みます。

問2：自分だけが使う場所は、すべて専有部分ですか。

解説：そうとは限りません。共用部分の専用使用等との違いを確認します。

問3：専有部分なら、他の住戸に影響する工事も無条件にできますか。

解説：できるとはいえません。法令・規約・必要な手続等を確認します。

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