共用部分とは｜法定共用部分と規約共用部分

共用部分には、廊下や階段など構造上共用されるべき法定共用部分と、規約で共用部分とした規約共用部分があります。法定共用部分は区分所有権の対象にならず、規約共用部分には第三者対抗のための登記が問題になります。共有持分と使用方法も区別して理解します。

法定共用部分は構造から判断する

4条1項は、数個の専有部分に通じる廊下や階段室等、構造上全員又は一部の共用に供されるべき部分を区分所有権の対象としないとします。規約に共用と書いていなければ自由に専有部分にできる、という関係ではありません。建物の構造と用途を確認し、全員が共用する部分か、一部の者が共用する部分かも整理します。

規約共用部分と登記を確認する

1条の独立性等を満たす建物の部分や附属の建物は、規約により共用部分とすることができます。管理用の独立した部屋等が学習上の例です。4条2項は、その旨の登記をしなければ第三者へ対抗できないとします。法定共用部分と同じ根拠で登記の要否を処理せず、共用となる理由が構造なのか規約なのかを先に判別します。

共有者と持分の原則を読む

11条では、共用部分は原則として区分所有者全員の共有で、一部共用部分はそれを共用すべき区分所有者の共有です。14条は専有部分の床面積割合による持分を基本とし、規約による別段の定め等も認めます。持分の割合と各人が使う場所の面積は同じではありません。共有者、持分、規約の内容をそれぞれ確認します。

使用と管理の決定を分ける

13条では各共有者が用方に従って使用できます。自分に共有持分があるから、廊下の一角を勝手に囲って独占できるわけではありません。また、管理や変更の決定には区分所有法の特則があります。一般の共有の保存・管理・変更の説明を、そのまますべての決議へ置き換えないようにします。具体的な決議を調べる際には、現行法、規約、工事の内容を確認します。

比較して確認する

学習用の具体例

各住戸へ通じる廊下と、独立した部屋を規約で管理室とした部分を比べる例です。廊下は構造上の共用部分としての性質を確認し、管理室は規約共用部分の設定と登記を確認します。どちらも共用と呼ばれるから登記の扱いも全部同じ、とはしません。ある区分所有者が大きな持分を持っていても、廊下を勝手に私室として使えることにはならず、用方と規約等を別に調べます。

確認問題

問1：数戸へ通じる廊下は、規約がなければ必ず専有部分ですか。

解説：いいえ。構造上共用されるべき部分は4条1項を確認します。

問2：規約共用部分の第三者対抗には、登記が問題になりますか。

解説：はい。4条2項はその旨の登記を要すると定めます。

問3：共有持分が大きければ、共用廊下を自由に独占できますか。

解説：できるとはいえません。用方に従う使用や、管理の規定等を確認します。

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