共有物の保存・管理・変更｜一人でできることと持分の多数決

人数より先に、行為の内容を分類する

AとBが建物を共有していても、建物について何をするにも二人の同意が必要というわけではありません。雨漏りを止めて現状を維持する行為と、建物を取り壊す行為では、共有者へ与える影響が異なるためです。民法は行為の性質に応じて意思決定の方法を分けています。

最初に、その行為が物の現状を維持する保存なのか、利用・改良等の管理なのか、形状や効用を著しく変える変更なのかを確認します。工事という名前だけで変更と決めたり、修繕という見積書の表題だけで保存と決めたりしないようにします。

現状を維持する保存は、一人でもできる

保存行為は各共有者が単独でできます。例えば、共有建物の雨漏りを止めるため、現状を保つ範囲で緊急の修繕を行う場面です。放置すると共有物の価値が損なわれるため、他の共有者の同意を待たずにできる扱いが設けられています。

ただし、保存として修繕することができるという問題と、その費用を最終的に誰がいくら負担するかという問題は別です。また、雨漏り修繕を機に建物全体を別用途へ改造するなど、工事の内容が広がれば、全部を保存行為として扱えるとは限りません。

管理の多数決は、頭数ではなく持分の価格

共有物の管理に関する事項は、原則として各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決めます。Aの持分が4分の3、Bが4分の1なら、単純に一人対一人だから何も決められないとは限りません。反対に、共有者が三人いて二人が賛成しても、その二人の持分合計が過半数に届かなければ足りません。

例えばAが2分の1、BとCが各4分の1なら、BとCだけの合計は2分の1です。「過半数」は半数を超えることなので、ちょうど2分の1では足りません。人数の多数決と、持分価格の過半数を取り違えないことが、この論点の計算上の要点です。

軽微な変更と、重要な変更の違い

251条の全員同意が必要な変更からは、形状又は効用の著しい変更を伴わないものが除かれています。そのような軽微な変更は、管理のルールで判断します。工事をしたというだけで、直ちに共有者全員の同意を要求するのではありません。

一方、建物の取壊しや用途の大きな変更など、共有物の形状や効用を著しく変える行為では、原則として他の共有者の同意が必要です。具体的な改修がどちらに当たるかは、規模や効果等を見ます。少額だから必ず軽微、高額だから必ず重要と、金額だけで判定する制度ではありません。

賃貸する期間にも注意する

252条4項は、管理の規定によって設定できる賃借権等の期間を定めています。建物は3年、通常の土地は5年、樹木の栽植又は伐採を目的とする山林は10年、動産は6か月を超えない期間です。単に賃貸は管理だから、期間を問わず過半数でよいという説明では足りません。

また、期間の数値だけで契約のすべてを判断できるわけではありません。借地借家法の適用や更新等の問題を別に検討する必要がある場合があります。基礎問題では、どの物について、どのような権利を、何年間設定するという条件かを正確に拾います。

使用している共有者への特別の影響

多数決ができる場合でも、既存の共有者間の決定に基づいて共有物を使っている共有者に特別の影響を及ぼすときは、その共有者の承諾が必要です。多数決さえ取れば、既存の使用者の事情を一切考えなくてよいというルールではありません。

所在等が不明な共有者や、催告しても賛否を示さない共有者については、裁判所の関与による制度もあります。連絡が取れないという理由だけで勝手に賛成とみなすのではなく、どの法定手続が必要かを確認します。試験では、行為の分類、持分合計、使用者への影響、特別な手続の有無の順に読むと整理できます。

持分合計が同じでも、行為が違えば決め方は変わる

Aが持分4分の3を有している例で、通常の管理としての利用方法を定めることと、共有建物を全部取り壊すことを比べます。前者ではAの持分だけで過半数の条件を満たす場合がありますが、後者のような重要な変更では、原則として他の共有者の同意を欠いたまま進められません。Aが一番多く費用を負担しているという事情だけで、すべての行為を単独で決められるわけではないのです。持分の多数決が問題となる行為かを先に分類し、その後に数値を使う順序を守ってください。