特定用途制限地域はどこに指定できる？

特定用途制限地域は、用途地域が定められていない土地の区域で、市街化調整区域を除く範囲に定める制度です。地域の良好な環境を守るため、制限すべき特定の建築物等の用途の概要を都市計画で定め、具体的な制限を条例で定めます。

指定できる場所を先に判断する

第9条第15項の入口は「用途地域が定められていないこと」と「市街化調整区域を除くこと」です。単に郊外にある、建物が少ないという現況で判断する制度ではありません。非線引き都市計画区域や準都市計画区域での適用を考える際も、用途地域の有無を確認します。

「用途地域がない」と「市街化調整区域」は同義ではありません。この二つを一つにすると、対象区域を逆に判断してしまいます。

何を規制する制度か

周辺の住宅や自然環境と調和しにくい特定の建物用途などを制限し、合理的な土地利用を図るための制度です。都市計画には、地域の特性に応じた制限すべき用途の概要を定めます。建築基準法第49条の2は、都市計画に即し、政令の基準に従って条例で用途制限を定めるとしています。

したがって、指定された区域内では、住宅も店舗も工場も一切建てられないという制度ではありません。どの用途がどの規模・条件で制限されるかを、当該自治体の計画と条例で確認します。用途地域がないから自由、という反対方向の一般化も誤りです。

郊外の土地を検討する事例

用途地域のない郊外に、大規模な集客施設を計画している場面を考えます。まず都市計画区域等の内外、区域区分、用途地域、特定用途制限地域の有無を確認します。対象地が指定区域に入るなら、その施設の用途や床面積が条例の制限に当たるかを読みます。

制限のある区域に接しているだけなのか、敷地が区域に入っているのかも別の問題です。地図の縮尺や道路境界を確認せず、近所の建物が存在することだけを理由に同じ計画が可能とは判断できません。既存建物の経緯と新規計画の条件も分けて調べます。

特別用途地区との見分け方

特別用途地区は用途地域を補う制度で、特定用途制限地域は用途地域がない区域の特定用途を制限する制度です。どちらも条例による具体化が重要ですが、指定の出発点が違います。問題文の「用途地域内」「用途地域の定めがない」「市街化調整区域」という語を先に拾います。

学習では、都市計画図の架空の三地点を作り、用途地域内、非線引きの用途地域外、市街化調整区域に置いてみます。各地点でどの制度の入口を満たすかを説明すると、名称の一文字の違いに頼らず判定できます。

確認問題

1. 特定用途制限地域は、用途地域内の指定を補完する制度ですか。いいえ。それは特別用途地区と区別します。

2. 市街化調整区域は、この制度の対象に含まれますか。いいえ。第9条第15項の除外を確認します。

3. 用途地域がない土地なら、条例による用途制限もありませんか。いいえ。特定用途制限地域等を調べます。

特別用途地区と区域区分も確認します。法令上の制限の学習入口から続けて学べます。