市街化区域と市街化調整区域の違い｜線引きと用途地域を混同しない

線引きは「市街化をどう進めるか」の区分

区域区分とは、都市計画区域の中を、市街化区域と市街化調整区域に分ける都市計画です。一般に線引きと呼ばれます。無秩序に住宅地や市街地が広がることを防ぎ、道路や下水道などの整備と合わせて計画的に市街化を進めるための制度です。

同じ都市計画区域内でも、ある土地では市街地として整備を進め、別の土地では市街化を抑制するという方針が異なります。建物の高さや用途を個別に指定することだけが、区域区分の役割ではありません。まず、都市の広がり方を整理する大きな区分だと捉えましょう。

市街化区域は、現在の市街地だけではない

都市計画法7条2項は、市街化区域を、すでに市街地を形成している区域と、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域としています。目の前に住宅が密集している場所だけを集めた区分ではありません。

例えば、まだ農地が残っていても、計画的に市街化を進める区域として市街化区域に含まれることがあります。逆に、現地で建物があるからという理由だけで、その土地を市街化区域だと断定することもできません。試験では、現在の見た目と都市計画上の区分を取り違えないようにします。

市街化調整区域は市街化を抑制する区域

市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域です。市街化区域と比べ、開発や建築について慎重な規制がかかります。ただし、この定義から「どのような建物も絶対に建てられない」とまではいえません。具体的な開発・建築の可否は、開発許可の例外や立地基準などを別に確認します。

例えば、設問が市街化調整区域における開発行為の許可を問う場合、「調整区域だから許可なしで自由」も「調整区域だから一切許可されない」も飛躍です。区域区分は判断の入口であり、それだけで個別の計画の適法性が決まるわけではありません。

線引きしていない都市計画区域もある

都市計画区域には、区域区分を定めている区域と、定めていない区域があります。後者は一般に非線引き都市計画区域と呼ばれます。都市計画区域に指定されることと、その内部を市街化区域・市街化調整区域に分けることは、別の段階です。

区域区分を定めていない都市計画区域を、市街化調整区域と同じものとして扱わないようにしましょう。また、非線引きだから都市計画法の規制がすべて外れるわけでもありません。用途地域、開発許可などの制度は、それぞれの規定に従って検討します。

用途地域は別の問いに答える制度

用途地域は、住居・商業・工業など、建物の用途の混在を整理する区分です。区域区分が「どこで市街化を進めるか」を示すのに対し、用途地域は「どのような用途の建物を配置するか」を考える制度です。同じ地図の上で重なっていても、役割が違います。

市街化区域では少なくとも用途地域を定め、市街化調整区域では原則として用途地域を定めないという関係も押さえます。ただし、両者は同じ区分の別名ではありません。非線引き都市計画区域でも用途地域を定めることがあります。

地図を読んだ後に確認すること

問題文の土地がどの都市計画区域にあり、線引きされているか、用途地域が指定されているかを順に確認します。その後、問われている開発、建築、農地転用などの個別の規制に進みます。「市街化区域なら何でも建てられる」という短絡を避け、区域区分と具体的な許可・制限を結び付けて読みましょう。